马来西亚Klang Valley物流地产业的新机遇

KlangValley巴生谷，即巴生河流域，是马来西亚境内的一片地理区域，由吉隆坡与环绕其周围的雪兰莪州属中部各市镇所组成。巴生谷位于马来西亚中央山脉以南的一大片广大平原，同时巴生河经由此处流入马六甲海峡，自开拓以来就是商务发展的中心地带。

尽管外部环境竞争加剧充满挑战，但对外国投资者而言，马来西亚依然是颇具竞争力的投资地。在2018年世界经济论坛（WEF）全球竞争力报告（GCR）中，马来西亚投资竞争力在亚太平洋140个国家和地区中排名第25位，仅次于新加坡、日本、香港、台湾、韩国和新西兰。

从中期来看，中美持续不断的贸易冲突，使马来西亚在电子集成电路、液化天然气和通讯设备领域尤其受益。不受中美贸易战引发的关税影响的竞争优势，可能成为马来西亚吸引这两个超大经济体制造商，赴马建厂的契机。

市场指标

2018年1月至8月，马来西亚政府批准了616亿令吉(马币MYR1令吉约为人民币RMB1.67元）的国内外投资，高于2017年同期的404亿马币，其中制造业占498亿马币，约占批准投资的80.8%。在所有批准的投资中，外商直接投资438亿马币占比71.1%，同期占比60.4%为244亿马币。2018年10月，马来西亚的工业生产指数（IPI）比去年同期上涨4.2%，制造业和电子产业的高产出成为IPI 增长的有力支撑。

2019年马来西亚政府，宣布了几项支援工业增长的措施，特别是高科技产业。国家工业4.0政策或工业4.0就绪性评估，促进了电气和电子、机械和设备、化学品、航空航天和医疗设备领域关键部门的增长。这将为提高生产力、创造就业机会和制造业的高技能人才库铺平道路。

马来西亚Selangor雪兰莪州，作为东盟市场的门户，拥有发达的基础设施和大量的熟练劳动力，2018年1月至6月期间，已获批多达83个制造业项目，以31亿马币的意向资本投资，排名全国第三。

工业地产投资亮点

位于Subang市(梳邦再也，马来西亚雪兰莪州中部)的Khazanah Nasional公司开发的航空航天港口，将在Khazanah公司与MajlisAmanah Rakyat（Mara）等机构的参与下重新焕发生机。该地产项目开发始于1997年，占地80英亩，2020年前，当地政府的目标是在该地块再引进30多个中小型企业。由此形成一条被称作为Selangor“3S”的航空航天带（3S，即Subang、Serendah and Sepang位于Selangor州的城市），以实现2019年~2020年马来西亚的航空航天工业的进一步稳定增长。

另外，未来将在Pulau Indah岛建设一个占地380英亩的自由贸易区（FTZ），这也将成为刺激贸易，推动Klang港口航运和物流活动的催化剂。

物流地产供需

2018年8月，LYL集团为客户定制了两个面积分别为11.8万平方英尺和15.4万平方英尺的仓库，该设施位于Shah Alam U10区占地65英亩的LYL物流园区。DB Schenker物流公司为扩展业务将入驻其中。

AxisMega配送中心（AMDC）的第一阶段建设，近期已完成。位于Telok Panglima Garang的Taman Industri Sijangkang Utama，由Axis Real Estate Investment Trust（Axis REIT）开发，配置的高规格设备包括高端喷淋系统、LED照明和雨水收集系统，吸引了雀巢公司将全新分销中心设在这里。

尚在建设的银河物流中心位于Kuala Selangor，占地60英亩，由Alpha Galaxy Group公司开发。物流中心包括两个总建筑面积为150万平方英尺的仓库，均配备符合FM标准的消防系统。马来西亚Continental Tyres PJ 公司将使用超过一半的仓库面积（850,000平方英尺）作为全国配送中心，该设施预计将于2019年第一季度建成。

在ShahAlam的Nippon Express（马来西亚）私人有限公司工业园区21区内，新的仓库将在原银鸟位址上建造。这座全新的双层仓库占地14.7英亩，总建筑面积为682,658平方英尺，配备宽坡道。该工程正在进行中，将于2019年12月完工。

（2013年-2018年联排，半独立和独立厂房供应量累计）

即将成立的CJ物流公司总部位于Bandar Bukit Raja，由一栋3层仓库构成，该仓库配有一栋3层办公附楼和多层宽坡道，总建筑面积为525,949平方英尺。该建筑工程已完成65%，将于2019年第二季度竣工。CJ物流公司将部分出租该设施，预计待设施启用后将实现全部入驻。

园区项目特色

 Klang Valley引人注目的几个工业发展项目中，高规格的围篱和保安系统是其共同特色，包括快速车辆信息识别系统和为重型货车单独设置的出入口。

位于ShahAlam的Mapletree物流中心可提供多种租赁方式，配备宽坡道多层仓储，可运行大型拖车（容纳高达40英尺的集装箱）、自动装载托盘（类似穿梭车）和LED远光灯照明系统、高标准喷淋系统以及自动堆放系统（类似堆垛机）。项目一期已于2017年11月全面竣工，随后的二期将于2018年4月开始运行。截止2018年12月，89%总入住率，表明配备高规格的大型设备的工业地产，有着强劲的潜在市场需求。Mapletree Dextra Pte公司已签订协定，以2.877亿马币从UMW Holdings公司购买38.80英亩工业用地。UMW将依次从Mapletree租赁部分土地，租期至少3年，年租金共计1,260万马币。

（配备高规格工业设施的物流地产）

（定点开发区域；目前和未来地产供应量）

注：（1）AIDF工业园区私人有限公司的AREA集团公司的特殊目的实体

电子商务的兴起为工业地产市场注入了新的生机。Area Management私营房地产股份公司（AREA）正在Ulu Kelang自由贸易区建造占地面积为120万平方英尺的三层仓库，目前已完工55%，预计2019年第三季度完工并获得认证（CCC）。这座距离KLCC约6.8千米的城内仓库，其目标客户是为首都及其周边地区提供当日送达业务的电子商务或物流企业。在此期间， AREA以3.2亿马币在Banting的Kota Seri Langat购置了占地212英亩的工业用地，作为THE COMPASS在Kota Seri Langat的首次公开亮相，该门禁和引导工业园将拥有已建成的独立厂房（12,000平方英尺到75,000平方英尺面积的建筑）和面积从20万平方英尺起的定制租赁单元。

位于Bandar Puncak Alam的Eco Business Park V （第五生态商业园区）是在建的围篱和保安工业园，占地面积518英亩，迄今已推出包括集群（产业园）、服务（物业）、半独立和独立工厂，截至2018年12月预计出售率约为89%。

Hap Seng工业中心坐落于Shah Alam第23区，占地20多英亩，是马来西亚第一个拥有900多个停车位的专用地下停车场。该开发项目由一个6层仓库，12套5层半独立工厂和4套3层独立工厂，以及一个5层零售兼办公建造构成，总面积为59,809平方英尺。该项目目前正处于打桩阶段，预计将于2020年竣工。

价格和租金

经过多年，Klang Valley逐渐变为成熟的工业区，随着周边区域的快速发展以及土地价格的上涨，大量位于其中的工业楼宇趋于成熟并将迎来新的发展。

在吉隆坡，能产生高总发展价值（GDVs）（仓储率/得房率）的高密度项目以重新开发的形式成为Chan Sow Lin 和Segambu地区的产业热点。类似的趋势也出现在位于Selangor州的Petaling Jaya的13区的工业区。

相比之下，随着交通基础设施建设的完善，该未开发区域出现了一些新工业园区，且由于土地成本低廉，使得该地区富有吸引力，并提供了大量可开发的土地。

值得关注的是，一些在建和将建的工业园正在寻求资本化运作以提高互通性，例如凭借60亿马币，目前正在进行的West Coast Expressway (WCE)项目已经完成50%以上，包括THECOMPASS在Kota Seri Langat和Eco Business Park V 两个项目，将连接主要的沿海城镇，如Klang、Kuala Selangor、Teluk Intan、SetiaWan、Manjung and Hutan Melintang。跨越约233公里，21个交汇点，其中10个在Selangor ，11个在Perak，还将连接现有的高速公路，包括南北高速公路、South Klang Valley高速公路、North Klang Valley高速公路和Shah Alam高速公路。

能配备最先进的设施和更高的规格（定制建造/定制租赁）的工业及仓库空间，才能够得到高昂的租金收益。

在Shah Alam和Klang，租金价格也在每月每平方英尺1.30马币和1.80马币之间徘徊。位于Shah Alam的Mapletree物流中心报价是每月每平方英尺2.00马币。正在兴建的Hap Seng工业中心，月租金是每月每平方英尺1.80马币至2.50马币。在Chan Sow Lin和Segambut等地区，独立厂房的平均租金已超过每月每平方英尺2.50马币。而位于Taman Industri Sijangkang Utama的Axis Mega配送中心因可提供定制出租，月租金可达约每平方英尺3.11马币。

正如宜家已在Pulau Indah设立了其区域分销中心，Lazada也将其电子商务区域分销中心建在了Sepang，今后，我们将继续看到更多的全球公司会将其中心建在马来西亚，Klang Valley工业和物流房地产展现出广阔开发投资前景。

【※以上文字和图片来源：由马来西亚Knight Frank研究所Real Estate Highlight 杂志，授权现代物流杂志社翻译】