承压企稳——华北四城商业地产年终总结

2019年

宏观经济的不确定性进一步影响商业地产发展。整体经济增长持续放缓，加之中美贸易摩擦已重塑市场格局，华北区商业地产市场面临着诸多挑战——北京多个指标降至十年来最低位；同时天津、青岛和沈阳也面临需求疲软和空置率上升的问题。

鉴于此，仲量联行近日发布最新研究报告《承压企稳：经济放缓触发调整，市场追求未来增长》，通过盘点分析2019年华北区四个城市商业地产市场中的关键讯息和机会，助力企业为迎接全新市场环境做好准备，并在未来竞争中占取先机。

“尽管大环境较为复杂，2019年华北区商业地产依然显示出了市场亮点。北京投资市场热度攀升，大宗投资成交总额创下新高。与此同时，天津、青岛和沈阳仍有市场领先的头部项目表现强劲，各个市场中依旧存在增长机遇。”

由于全年经济下行压力持续存在，2019年北京商业地产市场活动表现十分保守。在办公楼市场，缩减面积和控制成本是租户方关注的重点，而业主方对项目空置水平攀升的担忧则持续升温，开始倾向于通过较大幅度的租金让步、或采用更为激进的租赁策略，以稳定项目表现。

零售市场方面，虽然2019年整体销售表现有所下滑，但租金仍平稳增长。去年年末，经济波动对市场影响的滞后效应开始显现，商业租赁需求的持续放缓为业主带来了更大压力。

尽管如此，投资市场依然迎来了爆发式的增长。2019年，北京大宗成交总额录得超过800亿元人民币，较2018年翻了一倍，其中办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别。

工业地产方面，尽管租金涨幅在下半年有所放缓，但由于市场供给有限且可供租赁面积紧缺，同时租户方对黄金地段的需求不减，因此，持续的经济下行压力并未能主导市场走向。

“大环境的不确定性并没有影响投资者对北京商业地产前景的信心。2020年将是市场寻求解决方案和潜在增长机会的关键时期。而进入调整期也有利于市场进一步补齐短板，为长期增长奠定基础。”

作为全国办公楼空置率最高的市场之一，尽管下行压力显著，2019年天津全市需求仍保持增长，净吸纳量创下自2005年以来的最高水平（超过23万平方米），甲级办公楼市场已出租面积在过去十年内已增长了6倍以上。

2019年宏观经济因素不稳定为青岛商业地产不同物业市场的资产表现带来压力，但整体净吸纳量仍处于正值，这表明各物业市场都存在一定的需求增长驱动力。

甲级办公楼市场新增供应持续放量，专业服务类企业租赁需求稳步上升；

零售地产方面，郊区商业显现出了巨大发展空间，成为品牌拓展的必争之地；

工业地产领域，零售消费需求稳定增长巩固了物流仓储核心区域项目的资产表现。  

在整体经济不确定因素与市场驱动因素并存的大环境下，2019年沈阳商业地产市场新增需求趋紧，市场预期出现降温。由于消费者对价格的敏感性，线上零售给传统零售业带来了冲击，传统零售市场表现与全市消费品市场增长趋势相悖。尽管如此，头部开发商的项目整体表现仍优于市场平均水平，在整体承压的市场中脱颖而出，资产表现保持上扬趋势。

2020年是迎接挑战及实现转变的关键时期，市场策略的调整必不可少。租金的进一步下调或将为市场提供短期解决方案；但从长远来看，若要克服市场周期性和结构性问题，还需要通过创新性变革来提高服务品质，以更好地适应未来环境。