十年间首次增容，北京物流地产市场何去何从？

要点抢先看：

1

北京近十年入市新增供应仅150余万平方米，80%以上为2014年前拍得地块所开发。

2

供不应求的市场格局促使全市空置水平连年保持在6%以下的较低水平。

3

2017年至今的五年间，物流地产板块租金上涨最快，年均增幅高达8.3%。

4

2023-2025年，北京物流地产市场将迎来增量机会：新增供应量预计超过120万平方米，总体量将扩容近50%。

5

新增供应将带来两个全新子市场——大兴国际机场（BDIA）和平谷子市场。

6

即使在扩容后，北京物流地产市场总体量也仅为上海的56.3%，供不应求态势将在北京延续。

北京市商业地产市场中，物流作为绩优板块一直是市场焦点。受首都物流、电商、生命科学与服务业组成充分的需求带动，涨租动能强劲。供不应求的市场格局也拉升了全市吸纳量，这意味着几乎所有新项目入市即满租，全市空置水平也因此连年保持6%以下的较低水平。

2017年至今的五年间，物流板块租金上涨最快，年均增幅高达8.3%。2020年整体市场受新冠疫情扰动进入下行周期后，物流仍是唯一一个未受到明显冲击的板块，租金同比上涨3.6%。同时，作为京津冀城市群的核心，北京的需求资源不断向周边卫星城市外溢，带动天津、廊坊市的物流地产市场协同发展。

睿见观察小组观点

供应稀缺加之需求旺盛，促使北京物流地产市场近十年来蓬勃发展，市场租金录得高速增长，并带动以北京需求为主导的周边市场快速成长。而2023年扩容的出现，将在短期内改变北京物流地产市场格局。

北京自2016年来物流用地一直较为紧缺，仓储项目供应受到极大限制。去年，北京市迎来了十年来首次大批土拍放量，至今成交的非保仓储用地大于过去十年成交体量的总和。供应缺口造成的市场规模跃迁瓶颈现状有望打破，在两到三年新项目开发建设周期的等待后，新增供应将会迅速承接市场中被压抑的需求。

2023-2025年预计将有123万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的50%。大规模供应浪潮分布全市，并发展出两个新兴物流子市场——BDIA和平谷。根据政策规划，未来还将有更多物流用地在大兴和平谷持续放量，逐步缓解北京供需矛盾，以更多优质物流仓储空间填补产业发展需求。

BDIA子市场依托其丰富的航空运输资源与京内需求储备，将对标顺义空港（BALP）子市场，成为全市高端子市场之一。平谷子市场将依附于 “公铁水航”多式联运的特色交通优势和国家政策支持，逐渐发展成为最具价格竞争力的子市场。

虽然新增供应体量较大，但北京净吸纳量一直维持在较高水平，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持10%以下的健康水平。另外，新增供应主要集中在新区域，所以不会与几个现有功能各具特色的核心子市场产生显著竞争，各子市场在未来将会保持健康发展步调。

同为超一线城市，上海物流地产市场总体量目前为756万平方米左右，扩容后的北京也仅为上海现有体量的51.98%。大规模供应浪潮结束后，北京物流市场仍有较大缺口。

结语

北京物流地产市场之前一直处于供不应求态势，市场扩容将给北京带来巨大的增量机会，释放之前被有限的供应所抑制的强劲需求，在短期内改变现有市场格局。众多新项目的入市在提高全市仓储服务水平，且为投资市场带来更多可选物流标的，吸引增量资金入市。2023年不仅是北京物流地产市场的重要转折点，也是这座超一线城市在物流领域的新起点。