建发股份&建发国际交流纪要20190508

【Q&A】：

Q：去年建发股份大宗商品收入超过2300亿，同比+25%，这个量和价的增速分别为多少？

A：量增速大约为百分之二十多，剩下的为价格因素贡献。

Q：一季报收入增长10%左右，但毛利润同比下降一个亿左右，为什么毛利下降？

A：地产业务结算较少，主要为供应链业务，供应链业务毛利相对于地产业务较低，导致了整个合并报表毛利和净利润下降。地产的结算主要在下半年特别四季度，每个项目的开发周期两到三年，主要是这样的生产安排导致一季度毛利较低。

Q：你们15年做过一次分拆，最后没有成功，现在政策又允许，请问有什么安排？

A：目前政策还未完全放开，目前据我们了解的情况，还是不行

Q：供应链收入成本确认有什么条件，会不会存在一个项目做完了却没确认的情况？

A：收入确认根据会计准则确认的。

Q：关于建发国际这边今年整个房地产的规模，投资资金量的安排以及明年的发展方向？

A：今年内部有两大任务，第一目标的增长，去年是250亿合约销售收入，今年可能目标翻一倍到500亿，这500亿的来源，我们内部也盘点了一下，去年加今年推出的总的货值大概700亿，如果按每年往常惯例去化率70%左右做的一个预估，大概500亿左右；另一方面，确实我们建发国际香港这家公司从17年才开始参与一些大规模的土地竞拍，到目前为止，去年年末的土地储备大概560万平方米左右，总的货值1200亿左右，相对来说不足，今年另一目标是弥补土地储备的不足，今年4月份开始，我们陆陆续续参加了大概二三十块地的竞拍，今年对整个房地产市场是比较谨慎乐观的，谨慎是说我们对每一块地还是会比较各项指标，符合我们内部收益率情况的我们才会去查看；乐观是说今年我们还是认为整个房地产市场下半年会有比较好的窗口期，我们最近也做了一些贷款，准备在合适的时机拿一些比较好的地块，今年目标大概是弥补1000亿左右的货值，具体能不能实现要结合整个市场来看，但我们会积极参与合适的土地竞拍，投资并购，合作机会一旦产生，我们会积极参与。

Q：土地储备的分布情况是什么样的？

A：建发房产和联发集团两家合起来统计的话，截止到18年末，面积大概50%左右在一二线城市，货值的话大概60%左右分布在一二线城市。

Q：是不是说以后建发股份的住宅开发业务交由建发国际来做？

A：我们旗下两个子公司都在从事房产业务，建发房产和联发集团，建发房产以后的住宅开发主要由建发国际来做，联发集团还是和以前一样，这两家公司最早是分批收购的，一直都是独立经营的，产品定位城市布局都不同，所以这两家没有合并。其实建发房产，建发国际还是并表在建发股份下的，建发股份持有54.65%建发房产股权，建发房产持有66%建发国际的股权，还是在并表范围内。

Q：公司是否存在同业竞争的情况？

A：建发房产和联发集团是由于历史原因存在，建发房产是建发股份内部的公司，自己发展壮大的，联发是由建发和中行合资成立，后面中行退出，建发的股份才逐步达到95%左右的比例，这是一个历史问题。目前两家公司的产品定位和区域没有太多交集，两家都有进入的城市不超过5个，建发房产除了福建省，省外主要以一线二线为主，联发产品终端，主要在天津、江西、广西等区域。

Q：关于建发国际，之前把房地产业务归集到香港平台的战略目的是什么样的？

A：我们从13年开始建发房产也有在思考上市工作，但13年时候我们发现金地、招商局置地等公司也在香港上市，我们看中的是整个行业环境倒逼我们要去香港借壳上市。大陆地区政策约束较多，比如A股限制了股权债融资，香港的资本市场融资环境较便利，因此基于这个目的收购了这家公司。但收购这家公司后，随着股票分拆的无法实现，我们17年开始才逐步把业务转移到建发国际来，本身收购香港的公司是为了融资拓展，如果公司太小，从整个香港资本市场说也不会借钱给它，也不会参与股权融资，那到最后这个真的会变成一个壳公司，其实从我们的战略意义来说，我们还是说不忘初心，我们原来确实按这个想法去做，只是17、18年才开始落地执行。

Q：香港的上市平台权益资本融入了多少规模？

A：香港的融资环境比较简单，每年可以在一般的授权范围内，股本的20%是可以董事会决议就可以对外融资，前段时间以9块钱左右融入了5500万，目前接近5个亿，去年因为整个资本环境不好，去年没做，17年7000万，16年6000万，15年7000万。

Q：向大股东发行的30亿可转债的背景，后续转股规划？

A：大股东17,18年通过关联资产的注入以及其他一些资金的支持给了建发国际很大的支持力度，从我们来说，建发房产对建发国际未来的经营方面绝对是要一个很强的控制力，所以发行了可转债，另一方面，之所以为永续可转债，是为了能优化资产结构，出于未来发债、债融资的考虑。因为香港25%的限制，目前转股困难，大股东66%，一致行动人6%，总共接近73%的股权比例，转股空间不大，如果未来转股情况根据债融资情况来定，如果合适的债融资成功，转股股权比例能释放，会考虑转股。

Q：建发股份，资产负债表，负债率较高，主要在房地产这一块，因为现在整个大的环境是去杠杆，目前中央也提出要管控负债率，未来有没有缓解债务的情况？

A：目前也在努力降杠杆，因为我们的两大主业都是资金密集型的，需要资金来推动业务扩张，确实现金流的情况不太好看，这些年业务扩张对于现金流需求也较大，但是因为A股有限制股权融资，所以只能靠债权融资，虽然每年净利润有贡献，但是公司重视股东回报，每年进行现金分红，所以这对于我们来说也是比较难的，一方面想资金留存下来促进发展，一方面投资者要求提高分红比例，目前现金分红比率处于30%左右。所以现在主要从内部着手，通过精细化管理来提高资金使用效率，尽力降杠杆。

Q：公司19年销售计划比较激进，从地产业务来看，如果杠杆率下降，可能会影响未来的业务，目前公司怎么考虑这一问题的？

A：目前在现有的平衡下努力提高经营水平，其实我们如果不控制杠杆率的话，我们的资金是没有瓶颈的。但一方面我们要追求业务扩张，一方面要控制杠杆大概在75%左右的水平。

Q：公司的供应链融资成本和地产融资成本的差异多大？

A：有差异，供应链融资成本更低，因为供应链都是一年以内的周期，都是短期，有的只要几个月，我们一般采取短期借款或超短融，成本一般是基准利率左右，百分之四点几；地产融资有一些长期银行贷款和公司债，大概在5-6.5%之间。

Q：供应链金融的竞争特点，特色优势在什么地方？

A：供应链金融其实是嵌在供应链业务里面，其实没有单独做一个服务板块来核算。优势：一是国企出身，信用较好，二是我们规模较大，总的来说客户可以节省更多的成本，我们主要赚取一些服务费用。

Q：供应链服务海外客户比例多少？有没有上升机会？

A：目前国际（进出口+贸易）占比40%左右，我们也在提升国际业务的比例，这几年也在积极向海外布局，在海外设立一些分支机构，比如去年钢材、铝材的国际业务增长较快，所以未来也想向国外巨头靠拢，多做一些外产外销两端都在外的业务。

Q：公司未来是否有计划延伸到上游矿产领域？

A：目前公司倾向于轻资产战略，早期也有投资矿产资源，后来发现国外矿产市场比较复杂，而且当地社会机构影响也比较大，和国内不同，要实现开采周期比较大，我们去年才收回成本，目前还有百分之十几的股权在其中，所以目前我们倾向于轻资产战略，和对方去合作而不是去参股。

Q：像公司这样的地方国企有的也有供应链贸易业务，相互之间也有业务往来，和央企下属的贸易公司对比公司的商业模式以及盈利的差别？

A：央企的贸易公司在客户来源方面有优势，我们自己在行业内也做了有二三十年了，我们也有长期的合作伙伴，我们也有自己的独到优势，比如专业能力，运营水平均得到行业认可。

Q: 一级土地拍卖计划？

A：未来地块出让主要看政府意愿。