火花S-Park | 黑石、普洛斯、安博：一家物流地产新兵的“走马灯游戏”

火花S-Park2018产业地产30强调研

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一家物流地产新兵，因为最近和美国黑石集团做了一笔交易，突然引起了行业内目光的聚焦。

2018年10月8日，东百集团（600693.SH）公告称，拟以2.75亿元将旗下佛山睿优工业投资管理有限公司合计80%的股权转让给美国黑石集团旗下公司。本次转让后，东百集团方面仍持有20%的股权，并继续作为佛山乐平物流项目物业管理服务提供方，向佛山睿优收取管理服务费。

大家是不是觉得这个套路看起来很熟悉：在物流地产项目开发到成熟阶段，转让80%的股权给外部资本，自己成为“小股操盘”的轻资产运营方——这正是普洛斯物流地产模式的看家本领。

熟悉的配方，熟悉的味道，当然要由老熟人来烹饪了。这场交易背后的推手正是东百集团旗下物流地产旗舰平台东百物流总裁王江川，他的另一个身份，是当年普洛斯的高级副总裁，也是梅志明创业阶段手下的“三大巨头”之一。

作为中国产业地产行业“老兵新传”的流量保证，普洛斯实在堪称物流地产领域的黄埔军校，无论是它的模式，还是它的人才，几乎成为这个领域的标志性套路和典范模板——在这片江湖里，想要做大规模，舍此无他。王江川，正是这个系列大戏的崭新一幕。

在说王江川之前，先要说说这个东百集团。这家在全国范围内名不见经传的企业，在福建可是鼎鼎大名，拥有着非常多的辉煌历史和N个“第一”头衔。它的前身是创建于1957年的福州东街口百货大楼，1986年公司率先在福建省内进行股份制试点改革，并在1993年成功登陆上交所，成为福建省第一家上市的商业企业。

随后，就像全国几乎所有的百货类上市公司一样，东百集团也不可避免的陷入了衰落并成为资本猎手手中的玩物。最终在2013年，主营房地产业务的福建民营大鳄中联集团通过二级市场交易入主，成为控股股东，中联老板施文义变为实际控制人，随后开始着手推动东百集团的战略转型。

中联集团董事长施文义

在这场转型中，物流地产被作为一个重要方向提出来。总的来看，无论是中联集团本身的地产基因，还是东百集团历史上的消费零售基础设施脉络，物流地产都是非常符合这个大的投资框架和逻辑的。

作为闽商的代表性人物之一，福清老板施文义也很懂得“专业人做专业事”的闽商传统，为物流地产新业务找来一个“老兵”——来自安博（Prologis）的王黎民。

2017年5月，王黎民成为东百集团副总裁，并作为员工持股计划的重要一员，认购了东百集团2000万元的股份（离职前将这部分份额转让给了其他员工）。

货运业务出身的王黎民有过住宅开发和金融业务的经历，并曾在中信国安投资担任副总裁。2006年，王黎民加盟安博，并做到安博的中国区高级副总裁和华北区总经理，堪称封疆大吏。来到东百之后，颇有一番雄心壮志的王黎民招揽了一批物流地产界的资深团队，其中还包括京东、阿里等互联网人才，展开了全国化的布局。

基于对王黎民的高度看好和信任，东百集团专门成立了物流地产的基金化平台福建东百睿信资产管理有限公司（GP），公司持股90%，王黎民为首的物流地产管理团队持股10%，并享有30%的收益分红权益，纸面上的激励机制已经做得很充分。

然而，仅仅一年时间，双方便劳燕分飞。2018年6月，王黎民和众多东百集团的高管一同离职，其中就包括曾在东百睿信担任法人代表的原东百集团副总裁刘夷，以及集团副董事长朱红志和监事李京宁。

王黎民的离职原因并不清楚，新职业经理人与民企老板的决裂，无非就是那么几条因素。更何况，火花S-Park在此前的文章早已多次强调，中国物流地产市场早已非当年吴下阿蒙，尤其是近一两年，资本鹰扬，豪杰风动，万类霜天竞自由，大有呈白热化的“乱世格局”之势。

想在这个完全拼资本、拼规模、拼网络的高竞争、高标准的“红海行业”生存下来，要么需要在各路资本中以漂亮的故事灵活游弋，要么是产业背景强悍上下游业务协同的集团作战——在这个充分竞争如逆水行舟的江湖上，没点儿“内练一口气，外练筋骨皮”的真功夫，想扬名立万着实不易。

从2015年才开始转型的东百集团，相比于普洛斯、宝湾、宇培、易商这些龙头，其实在起跑点上已经落后了很多，在这个领域，想弯道超车，后发先至几乎是“Mission Impossible”。

但王黎民的离去，可以肯定与一个重要因素高度相关，那就是王江川的入局。

和王黎民一样，55岁的王江川也是中国物流地产的老江湖。曾经在广州开发区任职的他当年被梅志明说动，从体制内跳出来成为草创期的普洛斯重要一员，历任普洛斯中国区副总裁兼广州及中西部区域总经理、高级副总裁兼华南区总经理，与现已离职创业的沈晋初、蒋莉一样，成为举足轻重的封疆大吏。

2010年，断臂重生的普洛斯在新加坡重新上市，在那之后不久，沈晋初和王江川便相继挂印而去。沈晋初联合孙冬平和华平集团成立了易商，而王江川则基本销声匿迹。2017年，重新出现在公众视野中的王江川选择继续在他的大本营觅食——投入富力地产老板张力之子张量的广州实地投资有限公司任总经理，主要是负责开拓物流园区和产业地产业务。

代表实地签约的王江川

显然，这碗饭并不好吃，王江川在2018年离开实地，加盟了在物流地产领域踌躇满志的东百集团，接替了王黎民的位置，“你方唱罢我登场”，成为新的副总裁和物流地产主要操盘手。

目前，东百睿信已经更名为东百物流，并重新成为东百集团全资子公司，金融系统出身的陈文胜任公司法人代表，王江川任总裁。显然，经过王黎民这一波折之后，东百集团背后的大老板施文义变得更为谨慎，痛定思痛的把2018年定义为“变革阵痛年”，也不再给予操盘团队合伙人身份和持股权了。

不过，王江川还是被寄予厚望，并给于很高的权限。在履新之后，王江川也迅速在全国推进项目资源获取。

在东百集团最近的一次董事会上，通过了《关于授权公司管理层参与竞买的议案》，其主要内容为，根据经营发展需要，公司仓储物流业务拟适度增加土地及项目储备，为提高公司决策效率，便于计划管理和实际运作，经董事会审议，同意授权公司总裁在单次竞买金额不超过2亿元的额度内行使竞买决策权，竞买标的包括但不限于土地使用权、股权、出资权等。

东百集团2018年中报显示，“公司完成仓储物流新管理团队的组建工作，同时稳步推进现有仓储物流项目的开发、建设及运营，并积极在重点布局区域拓展新的仓储物流项目，上半年竞得成都新津项目100%股权。此外，公司现有的7个仓储物流项目中，天津潘庄、佛山乐平及北京亦庄一期项目已完成招商并进入实际运营阶段。”

其中，这次交易涉及的佛山项目是东百集团2016年以1.26亿元收购而来，获取成本为50万/亩，占地面积19.98万方，在上面建成了8座钢架构物流仓库（建筑面积约10.49万平方米）及相关配套用房，目前每月租金（含管理费）在33元左右——按此粗略估算，内部回报率（IRR）超过8%，对于黑石而言是一个非常优质的资产；而本次资产交易的评估增值率达到158.5%，东百集团也同样是大赚了一笔。

尽管这一次将佛山项目转手黑石进入“小股操盘”是普洛斯思路的明显体现，但这却并不是普洛斯老人王江川来了之后才提出来的。

早在2015年东百集团转型物流地产时，其团队已经明确提出参照普洛斯的思路，以这种“基金式操盘、杠杆式放大、滚动式开发”的思路迅速扩大物流地产的份额和布局。这种思路，行业新进入者如平安、顺丰、万科、苏宁、菜鸟无不因循蹈故，未曾越雷池半步，也不足为奇。

2018，“旧王”已去，“新王”驾到，换血阵痛后的东百集团物流地产业务能否在王江川的带领下，在当前已近红海的物流地产江湖中杀出一条新路来？

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