顺丰、京东、苏宁等巨头集中大规模拿地，新晋的万亿级城市长沙有何魅力？

收入的提升拉动消费快速增长，2018年网络零售领域消费总额达到90,065亿元，较去年增长23.9%。

电子商务井喷式增长，寻常传统仓储无法满足需求，高效、自动化的现代仓储资源紧张。

至此，电商们凭借对市场的敏锐嗅觉和判断，开始了物流市场的“跑马圈地”在一些表现乐观的地区大批量自建物流基地。

现在市面上的仓储设施大多建设在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，以及一线城市卫星城、热点二线城市和重要的物流节点城市。

但是地处华中的长沙一反常态，出现了各大物流地产开发商以及大量电商及快递快运企业集中性拿地的现象。

• 京东在长沙市望城区拿地 435,022，拟打造京东亚洲一号自动化仓储运营中心、区域结算中心、分拨中心及湖南区域总部基地；

• 顺丰、苏宁、邮政、唯品会、圆通、韵达等物流巨头，对长沙物流市场的发展呈乐观态度，并于2017、2018年集中拿地，用于建造高品质的物流仓储设施。

实际上，作为长江中游城市群之一、全国17个区域性物流节点城市之一、华中地区最大高铁枢纽城市，长沙的区域性物流战略地位迅速提高；当地市场消费水平提升及产业升级，长沙对于高标准现代化物流仓储设施需求不断攀升。

为了更好地了解长沙的经济现状、仓储市场发展潜力，头等仓的数据报告团队悉心制作了一份【长沙高标物流地产市场调研报告】，分析了长沙宏观经济环境、土地供应与成交价格、子市场仓库租金空置率等详细信息，以作为大家拓展市场新方向的参考。

注：基于对全国仓储数据的深耕和对仓储市场的敏锐嗅觉，头等仓数据报告业务已成功为包括基汇资本（Gaw Capital）、波士顿咨询、维龙投资、新宜中国在内的多家知名企业提供定制服务。

一、长沙宏观经济及产业概述

1、长沙基本宏观数据

长沙市2017年国内生产总值位于全国第13名，常住人口全国31名，但是人均可支配收入以及社会消费品总额均处于全国11名。

*数据来源：长沙市统计局，数据详见报告原文

2、长沙重点产业布局

长沙形成了以工业机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主导，联合汽车及其部件制造、生物医药、烟草等产业多点支撑的工业格局。这些年，长沙工业结构不断优化，实现由“一业独大”向“多点支持”转型。

*数据来源：头等仓市场调研部，数据详见报告原文

二、长沙高标物流地产市场总述

1、长沙高标库市场片区

6个主要子市场片区：长沙县、雨花、开福、望城、浏阳、宁乡。

2、高标库主要开发商

已经进入长沙的高标准仓库的开发商主要有：普洛斯、丰树、新宜、易商、万科、宇培、宝湾、平安不动产以及深国际等。

3、高标库供应及政策环境

• 截至到2018年底，长沙建成的高标准物流仓库总量约为105万平方米。2019年预计将有100万+平方米的高标仓库投入使用。

• 由于整个长沙市场高标准仓库的占比较低，从发展现代物流业的角度，政府对于高标准物流设施建设方面的土地供给会相对稳定。

• 但从2017年起，当地政府在工业仓储用地的供应政策要求上，对每个项目的投资额及税收贡献，都有了较为硬性的要求，以期提高项目的产出效益。

4、租金水平

目前长沙市场高标准仓库的租金在 0.75-1.25 元/平方米/天。近几年，市场对于高标准仓库的需求增加，2015-2018年市场的租金增速为4%-6%。但由于19年高标库的大量集中供应，预计租金增速将有回落，2019年租金水平将与2018年持平。

三、长沙土地供应、成交及子市场供需数据

1、一手市场工业仓储用地供应特点及数据

①土地供应数据及成交均价：

*数据来源：头等仓市场调研部，数据详见报告原文

②土地供应特点：

• 就近6年的数据而言，长沙一手市场工业仓储用地供应每年供应量不均匀；

• 长沙一手市场工业仓储用地成交价格历年涨幅不大， 各区域子市场价格区域差别明显，靠近主城区的土地价格趋高；

• 长沙高标准物流市场仍旧处于新兴发展阶段，整体趋势向规范化专业化发展。

2、长沙市高标准物流仓库市场情况

*数据来源：头等仓市场调研部，数据详见报告原文

• 供应：至2018年年底，长沙市场高标准仓库的供应量约为105万平方米；鉴于各大开发商、电商以及快递快运公司在2017-2018年的集中拿地，长沙市场于2019年将产生集中的高标库供应；

• 租金： 2018年长沙市场高标准物流仓库租金范围在0.75-1.25元/平方米/天，市场区域性较强，其中宁乡租金报价最低，长沙县最高。

• 空置率：2018年底长沙高标准物流仓库整体市场空置率约为20%。

3、长沙各子市场核心客户及高标库租金、空置率

*数据来源：头等仓市场调研部，数据详见报告原文