冷链物流园区的建设前思考| 新时期冷链物流园区建设与发展专题（二）

冷链物流园区项目专业性较强、投资较大，如有不慎，可能导致项目运营困难甚至闲置，将是社会资源的极大浪费。因此，投资建设方应在项目建设前进行思考，从而保证每个冷链物流园区项目都能成功落地并稳定运行。

最近一年多来，冷链物流园区项目在全国各地落地开花，冷链基础设施建设如火如荼。这一方面得益于2021年12月国务院办公厅印发的《“十四五”冷链物流发展规划》，作为第一个国家层面的冷链规划，通过加强冷链建设的顶层设计和工作指导，推动了冷链物流高速发展。另一方面，在房地产产能转移和基础建设仍为主导的国有经济导向下，各个体系下的国企、央企、地产企业、传统食品加工企业和农产品企业都将目光投注于冷链基建上。

作为具有部分保民生功能的冷链基础设施领域吸引了如此多的资金投入，自然是难得的发展机遇，但冷链项目专业性较强、投资较大，如有不慎，可能导致项目运营困难甚至闲置，将是社会资源的极大浪费，这不能不引起企业乃至地方政府的关注。

正所谓“磨刀不误砍柴工”，笔者以从业多年的经验，抛砖引玉提出以下思考方向，期望冷链园区项目的投资建设方都能在项目建设前进行思考，从而保证每个冷链物流园区项目都能落地有声，为企业带来效益，为城市带来保障，为社会带来发展助力。

冷链基础设施领域投资热度不断增加

政策与行业分析

我国是典型的政治经济社会和市场，无论做项目，还是做产业，首先要研究的就是国家政策和规划。项目是否为政府所允许的？是否为政府所倡导的？如果不是，那么项目的可行性将大打折扣，甚至终止。与冷链相关的政策主要分为以下几类：

一是农业农产品类的政策规划。每年的中央一号文件都是关于农村农业建设的政策，最近10年的政策里基本都会提到冷链的建设，尤其是近一两年来提到的笔墨增加不少。2022年中央一号文件《关于做好2022年全面冷链基础设施领域投资热度不断增加推进乡村振兴重点工作的意见》中，就明确提到要“推动冷链物流服务网络向农村延伸，整县推进农产品产地仓储保鲜冷链物流设施建设，促进合作联营、成网配套。支持供销合作社开展县域流通服务网络建设提升行动，建设县域集采集配中心。”

二是物流类的政策规划。物流类政策规划从国务院、国家发改委到交通运输部、商务部等都有发布，每年也会从不同的重点发布政策指导物流建设方向。重要的政策，如2021年下半年国家发改委印发的《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，2017年国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》，以前文提到的《“十四五”冷链物流发展规划》。

三是食品安全类的政策和规范要求。2019年发布的《中共中央国务院关于深化改革加强食品安全工作的意见》指出“用最严谨的标准、最严格的监管、最严厉的处罚、最严肃的问责，进一步加强食品安全工作，确保人民群众‘舌尖上的安全’。”2019年12月1日，经过修订的“史上最严”《中华人民共和国食品安全法实施条例》正式施行。此后，关于食品安全监管年年加码。

此外，还有支持贸易发展类、企业发展类等政策，也会涉及冷链物流发展的指导方向和要求。

关于冷链行业背景分析，除去行业内市场规模、企业格局、重点项目等重点需关注以外，还需关注以下几个发展方向：

一是新零售发展趋势。冷链货物绝大多数是食品农产品，零售是食品农产品的重要流通环节，当前社会在网络化、电商化、平台化的助力下快速发展，零售业态随之发生变化，从早期的小卖部到连锁商超的兴盛，再到近十余年淘宝电商、微信电商、电商团购、直播带货等新模式崛起，冲击着既有零售渠道，与之配套的物流供应链也在不断调整适应其变化。

二是食材加工发展趋势。早期的冷链集中于屠宰厂、水产厂等食品加工厂，近年来随着中央厨房尤其是预制菜的兴起，开始重新定义食材冷链，冷链不仅是研究物流，还要涉及生产加工、采购销售等环节。

三是农产品流通发展趋势。虽然知道全程冷链很重要，但过去大家都在有意无意地忽略“最先一公里”，随着政府对农村的投入增加，农产品田间地头的冷库容量也在快速增加，农产品筛选分级、包装打包等环节前移，大大提升了农产品的品质和流通效率，但同时也需注意，当前田间地头库还存在利用率不高的问题。

四是国际贸易中冷链产品的发展趋势。疫情三年，对国际冷链尤其是进口冷链食品产生了巨大影响，进口货源地随着疫情和国际政治局势发生转移，俄罗斯、东盟的重要性得到增加；冷链产品入境后增加消杀环节，各地增加进口冷链商品集中监管仓；此外，中欧班列上的铁路国际冷链未来发展可期。

市场与定位分析

对具体项目的市场分析，需要根据项目的具体位置来判断，但根据笔者多年的冷链研究和咨询经验，通常可以三条路径来分析：

一是城市及周边地区城市消费能力。主要从城市人口规模、城镇化率、地区经济总值、社会零售品消费总额、当地人均主要食品消费类型及数量、当地零售业态、主要连锁品牌和餐饮品牌、品牌商品类型等方面进行分析。

二是周边农产品产能情况。需要了解并分析当地及周边主要种养殖品种、规模、现有流通渠道、产品加工转化程度等因素。

三是进出口资源能力。这一项属于特定条件，需要项目所在地具备冷链相关产品口岸和设施，在此基础上，根据其通道条件、设施条件、产业条件等因素分析其海港、空港和陆港冷链的发展态势。

一个项目是否能找准自己的定位，关乎后续所有的工作是否有效。定位出现最严重的问题即是定位错误，比如：不具备货物中转联运能力，却定位为枢纽联运中心；不具备市场交易规模，却定位为农产品大市场。大多数的定位出现的问题不至于这么严重，而是表现为定位范围过大、定位过细、定位偏移等情况。要求定位完全精确也不现实，定位是在大体准确的情况下，在后续的研究和落地运营中逐渐微调校正形成的。

根据多个项目的执行经验，在项目定位阶段，需要根据前述各项分析结论，来确定园区定位。其中重点要解决项目的客户群，针对不同客户群的服务模式、收入模式，以及项目的运营模式等关键性问题。

在冷链园区项目的客户群定位中，尤其需注意不要定位过窄。物流项目的效率体现于资源的整合能力，资源的整合能力又体现于各类客户的服务能力。一座冷链仓在货物类型的吸纳上不应单调，客户类型也不应限定，理论上讲，只要都需要低温环境的、物理属性不相冲突的货物，都可以在同一个保管环境中。客户群丰富多样，且有轻有重，有大有小，可以有效规避淡旺季和供应链的风险，且有益于开发延伸业务和增值业务。

项目的运营模式在定位时要根据建设方的实际情况，考虑好哪些业务做物业租赁，哪些业务自己运营，哪些业务找合作方合作运营。目前完全做物业租赁的地产模式已经越来越难以被当地政府认可，项目后续业务的扩展空间也极度受限。在自营模式中，当前行业内又极为稀缺成熟的运营团队资源。如何处理好项目的运营模式，特别是大型项目，尤为重要。

冷链园区项目需进行市场与定位分析

建筑概要分析

在考虑清楚项目的各项定位和业务模式后，要开始实际内容的落地，第一步即是建筑布局和建筑类型选择。通常这一部分都是建筑设计院在负责，但在现实情况中有时会出现一些偏差。一是建筑设计院针对多个行业的建筑设计，其专业并不在于研究某一个行业的市场发展和客户需求；二是建筑设计院通常只针对业主提出的需求进行设计，至于业主的需求是否准确并不是其责任范围；三是当功能和建筑规范相冲突，多数时建筑设计院更倾向于满足建筑规范。因此，冷链项目的业主需要自己或借助专业人士对物流建筑有所了解和判断。

根据项目经验，在整体布局时，有几个问题要重点关注。一是土地的利用率，毕竟对于大多数项目来说，土地的取得并不容易，其成本也不低，如何在有限的土地面积上尽可能多地创造价值是一个重点思考问题；二是建筑的联动性，这主要基于同一个园区不同仓库间的货物倒库操作而考虑，常温仓之间倒库较为容易，低温仓之间则较为麻烦，室外出仓进仓倒库操作存在冷链“断链”的风险；三是管理的便捷性，比如主干道、主出入口的设置。除此之外，还有配套建筑的布置、车辆动线的简洁顺畅等需要研究。总体来说，在满足各项功能和建设要求外，建筑布局越简洁越好。

对于建筑类型，目前很多项目建设方都缺乏了解和研究，严重时会出现选择的建筑类型竟然无法满足前述的项目定位和业务模式定位，致使建筑与运营分离，造成后续的运营风险。目前业内常见的低温仓储建筑，主要有多层楼库、小型拼装库、单层高位货架库、坡道库和立体自动仓库等，以及它们之间的变形组合。

多层楼库为传统库型，主要应用于农批市场，尤其是冻品批发市场。农批市场主要客户为大量的中小型批发商经销商，市场方无论是档口还是冷库，以租赁形式为主。

多层楼库易分割为众多小仓库，便于中小客户租赁。

小型拼装库多见于批发市场和零售市场的冻品门市以及田间地头的果蔬类农产品冷藏库，前者因为经营规模较小，所需冷库容量小，后者因为气调存储和冷藏存储整进整出以及造价较低、分布较散等特性，小型库房较多。

单层高位货架库多应用于现代三方冷链物流中，这类客户以冷链物流运营为主要业务，其上游客户多为大中型、品牌型客户，对商品的仓储环境、物流运营要求较高。

坡道库一般是单层高位货架库的变形组合，由于现在大型核心城市的土地资源非常紧张，为了充分利用土地，并且满足现代物流操作要求，企业会建设两层或多层坡道库，把一层土地变成两层或多层利用。

立体自动仓库多见于食品生产企业或大型贸易商，立体自动仓库的建筑特点要求货物整托进出、包装标准，一般生产工厂、大型贸易商如冻品进口商也能满足其操作要求。此外，还有越库操作仓等形态。

专业化、集中化、统一化管理是冷链物流的发展趋势，小型仓尤其是多层楼库的部分客户已从自租自管转变为交由第三方托管物流。订单小型化、零散化也是市场发展趋势，物流仓的功能由高存储性逐步转变为存储+流通型，乃至流通性功能越来越强。作为冷链园区项目，不能不了解和考虑这些变化。

目前低温仓储建筑类型多样

做好综合分析

作为冷链园区的建设前思考，还有一项非常重要的分析，即投入产出分析，根据项目的定位和业务模式，项目的建筑建设规模和市场服务费用构建和分析项目的财务模型，对未来项目的营收和效益有大体的估算。此外，还有风险分析、设备技术信息化分析等，这里不一一赘述。

一个冷链园区项目的落地，需要投入大量资金和社会资源，如果不能有效发挥作用，无疑是对社会资源的极大浪费，也会影响乃至决定企业的发展能力和市场竞争力。总之，希望每个冷链园区项目在建设前都应做足准备工作，尽量降低落地运营的风险。