仓网布局的规划是仓网规划中的框架部分,倾向于能力导向,主要体现的是仓网需要达到怎样的效率、怎样的质量。而对于每个仓的选址则更倾向于实际落地,选址的好坏除了影响效率和质量,更直接影响运营的成本,因此在仓库选址这项工作中,多做分析和比较,多做走访和沟通,是非常重要。把这些具体而实际的工作做好,可以很好地帮助企业完成仓库选址,为仓网的良好运营奠定基础。
凡事预则立,不预则废,选址也不例外,在做实际动作前,收集信息分析信息是必要的。第一步要做的就是业务分析,业务分析的目的是要明确被选址的仓的能力。这里的明确能力和仓网布局中的明确能力有所区别,仓网布局规划中的明确能力是指明确仓的类型。而通过业务分析要明确的,则是仓的实际生产能力,包括不同维度的订单处理能力、不同维度的货量吞吐能力、分拣生产能力等。以此来明确仓库的各项要求,以完成仓库的画像,对寻找目标仓源给出指导。
完成业务分析后,就是要根据分析结果给出仓库的画像。根据业务的不同,大体总结需要明确九项内容。
1、面积要求
这是最基本的参数,锁定多大面积的库房可以满足日常作业的要求,是选择仓库的第一标准。
2、温层要求
根据操作商品的不同,需要明确对于温层是否有要求。是否是单温层?是否是多温层?需要几个温层?每个温层需要的温度区间是多少?这几个问题对于有温层需求的业务,是需要回答的。
3、层高要求
不同的仓库,建设的层高区别很大,在选择仓库时需要明确业务对于层高是否有要求?业务没有的话,在成本相同或相近的情况下,也应尽量选择层高较高的仓库,可以增加可利用空间,对于拓展库位有一定的好处。
4、卸货平台的要求
业务涉及的货物是重货还是抛货?是整托运输,还是周转箱运输?卸货的方式是怎样的?有无叉车设备?等等这些问题,关系到仓库卸货平台的选择,是高台库还是平库,选择的答案就在这些问题的答案里。
5、库外场地的要求
仓库运营离不了运输的车辆,送货接货,都需要在仓库停留。因此仓库外的车辆使用场地,是需要对业务进行分析后,给出一项参数。根据库房的吞吐量,评估预计的车辆数量,尤其是同时在库的车辆数,高峰时期有多少车辆,低谷时期有多少车辆?需要多少个卸货位?需要多少个停车位?是否有拓展车位等,都需要计算评估明白。
6、仓库出入口数量
还是依据货物吞吐量,来明确进出货物所需的入货口和出货口数量,以保证货物进出的顺畅,不至于因出入口数量不够,造成仓库运营效率低下。
7、库内地面承载能力要求
如操作货物是超重类重货,则需要考虑库内地面的承载能力,如果承载能力不够,则无法承担运营要求,地面易损坏,影响仓内运营。计算库内地面承载能力时,还需要加上载重工具的重量,例如叉车,地面不但要能承载货物,还要能承载叉车在运输货物时所产生的的对地面的压力。
8、物业要求
租赁库房,一定要关注选择物业,确认物业服务的能力,避免在实际运营中,无法提供充足的物业服务,影响运营。
9、其他要求
业务类型千千万,独特的需求也是各有不同,除了上述八项,在业务中还会有一些其他的要求,选择仓库时,都需要对其进行充分的考量,不要遗漏。
在完成仓库画像,有了目标指导后,就可以收集信息,划定区域了。划定区域是为了让仓储选址的方向性更集中,在相对最合适的位置上去寻找仓源,以满足覆盖区域的物流需求。划定区域需要进行三次定位,从粗到细的把区域缩小。
第一次定位是覆盖区域定位,这是在仓库布局规划的大框架下,进行细化,对目标区域内的各类型仓所要服务的范围进行细化圈定。这样就有了第一次的定位,仓和其服务范围的相对位置。
第二次定位是仓库到服务区域内各点的距离测算,这是在区域内的几处目标位置中做对比,选择出总里程最短的位置,或者是综合成本最低的位置,作为核心目标。
第三次定位,是以实际仓库资源为参数的定位。在目标区域内,哪一部分的仓源更符合需求。进行第三次定位,基本就是对仓源有了明确的目标了,在这类型区域内存在合适仓源较多,适合进行下一步筛选。
划定区域就是明确了仓源目标,有了仓源目标后就需要对这些仓源的各项条件进行筛选,以明确是否具备建设仓库的条件。首先要做的就是对仓源地政策信息的收集,政策信息对仓库建设的否定作用极强。一旦当地政策不支持企业在此建仓,那么方案就难以落地,即便勉强落地也会造成非常多的风险,得不偿失。政策性信息的收集,包括但不限于法律法规信息、区域发展规划、营商政策及环境、环保政策、城市规划等。通过对政策性信息的收集,了解当地政府对仓储物流行业支持与否,了解附近是否有拆迁风险,了解是否有关停风险等。如果当地政策对仓储物流行业友好度不够,在做选址评估时就要充分考虑对应风险,必要时可放弃该地选址,重新圈定其他区域。
除了政策信息外,还需要收集仓源地的地质信息以及环境信息,尤其是针对某些特殊的行业,比如大型机械设备行业、带污染性行业、高值品行业等等,对于地质和环境的要求较高,普通库房环境难以承接。这类信息主要包括地质环境、地形环境、自然环境及人文环境的四个环境信息。
通过对地质环境的分析,来确认区域的地质环境是否符合目标仓库要求,是否在地质上存在地震、沉降、塌陷等隐患,尽量将仓库选址地质结构稳定,地质成分坚实,无地下水脉的区域内。
通过地形环境的分析,应避免仓库处于低洼地或较高的高地以及坡地,洼地地形容易形成积涝,对运营和仓储商品储存均有极大的负面影响,而高地或坡地容易产生滑坡,且对于货运车辆来说这两种地形均不利于车辆进出,降低运输效率。
通过对自然环境的分析,要确认仓库周边的自然环境情况,是否有河流经过,河流在汛期容易产生内涝,对仓库的存储和车辆进出有较大影响,同时也可判断一下是否可以通过河流进行运输。林地或山地也会对仓库产生一些隐患风险,在选择目标区域时应尽量避开相应的自然环境。
人文环境是非常重要的一环,清楚目标仓库周边的企业情况,明确是否有污染企业,避免商品被污染或受政策影响。第二要了解当地的民风民情,避免和当地居民产生冲突,对运营非常不利。
当政策、地质及环境等硬性条件满足企业建仓需求,既可以进行仓源的信息收集了。仓源信息的收集,可以通过四个渠道来进行。
1、线上寻源:通过仓储租赁网站、信息发布平台、招投标网站等,收集仓源信息。
2、线下寻源:通过线下走访,实地考察的形式,在目标区域寻访仓源。
3、中介寻源:通过专业的仓库中介,寻找合适仓源。
4、渠道寻源:通过自有人脉渠道,寻找仓源。
仓库寻源是一项基本的信息收集工作,要多问、多找、多看,尽量多地收集信息,以便更好地选择适合的仓源建设库房。
寻找到合适仓源后,就需要对目标仓源进行评估比对,最终选择出要使用建仓的仓源。仓源的综合评定表可以分为三个部分,第一是仓源的基本信息,通过基本信息可以快速对仓源有一定的了解,建立基本框架。
第二部分是对硬性评估条件判断,这一部分的内容是仓源是否可用的前提,如果在硬性评估条件中有一条最后评估是不能通过的,那么这个仓源就要予以废弃,不再作为备选仓源参与评估。
第三部分是技术性评估项,也就是将对仓源关注的各项指标进行契合度评估,再和权重系数进行加权,最后得出总的评估分数,与其他仓源进行评分对比,得分高者,作为实际仓源使用。
仓源综合评估的执行需要在企业内部成立专家小组,在相关的各个部门中挑选专家,对仓源进行打分,以保证结果的有效性。
最终的目标仓源确认后,就可以和仓库主进行租赁流程,主要包括议价和商务条款两部分。这里的议价是在基础报价经评估已在可接受范围内的再次议价,以及对租金明细项的确定,以及租期内未来一段时间的浮动规则。
商务条款则双方的资质信息、产权信息、租期的约定、租金付款形式约定、付款周期约定、双方责任、纠纷处理方式及解约条款等。完成商务条款的确认和签署,库房的租赁过程基本算是完成了。
经过以上各环节的筛选,仓库选址的主体工作基本就结束了,接下来的是善后和交接流程。要将租赁好的库房建档,然后和使用部门或建设部门交接。交接主要分为四个部分。
第一部分是场地交接,对实际的仓源场地进行交接,把仓库的现状情况,包括建筑、设备、设施、场地等现场情况进行巡视确认完成交接。
第二部分是合约交接,将合约文件进行交接,对合约中的重要条款,逐一进行沟通明确,完成交接。
第三部分是资质交接,将仓源业主或出租方备案的资质文件进行交接,明确类别和数量,确认资质齐全,无遗漏风险。
第四部分是关系交接,针对业主、物业、地方政府和当地居民的对接沟通关系的交接,明确后续工作中的对接关系,保证双方可以形成对接沟通。
完成交接后,仓库选址的工作基本上就算是告一段落,接下来进入的就是仓库的实际建设阶段,把仓库的实体建设起来,形成实实在在的生产和运营能力。
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