普洛斯为何坚定加仓华南？揭秘其战略布局背后的逻辑

“过去两年，普洛斯在华南地区的广东、广西和海南新增了160万平方米的在建项目。”普洛斯中国副总裁、华南区总经理朱国告诉罗戈网，华南地区拥有非常全面且有优势的产业链，普洛斯正进一步加大在这里的布局。

上周，普洛斯在广东清远新建的旗舰园区——“普洛斯清远时尚科技创新谷”正式开园。这个园区定位为跨境供应链产业园，不仅比原计划提前2个月完工交付，还在建设期间就与国内某跨境电商巨头签订了合作协议，实现了投产即满租。

在宏观经济不确定性加大的背景下，普洛斯持续加仓华南的底气在哪里？在物流不动产进入下半场竞争时，普洛斯又看到了哪些确定性？

找准产业升级“着力点”，加码华南区域

在笔者看来，国内物流不动产的投资主要集中在两个方向：一是服务于中高端制造业，依托产业集群和空海港作为核心基地；二是以消费为导向，在人口密集的主要城市集群发展。通过在物流集聚区域建设仓库，满足当地物流仓储需求，并为未来的迭代升级做好准备和服务。成熟的物流区域会吸引更多投资，形成新的开发循环，进一步扩大仓储能力，承接溢出的租赁业务。

无论哪个方向，物流需求始终是关键。特别是在应对不同阶段的经济发展和区域经济变化时，以及面对客户群体的周期性变化，及早找准“着力点”至关重要。

华南地区以其全面且集中的产业链，成为电商和跨境电商的重要基地，拥有多个重要港口和国际机场。该地区的经济活跃、市场规模大、人口众多，加上产业迭代和自主创新的推动，大湾区市场和整个华南地区都展现出持续的增长潜力。同时，新兴商业形态的不断涌现，也带动了物流和仓储需求的上升。

尤为值得一提的是，整个大湾区聚集了中国80%的供应链企业，拥有超过300个各具特色的产业集群，堪称供应链产业升级的大本营。

基于上述逻辑，普洛斯近年来持续加大了华南地区的投资力度。截止目前，普洛斯已在广东的深圳、广州、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州、江门、清远等9大城市，投资开发和管理了34个物流园及产业园，总建筑面积超过425万平方米，投资总额持续增长。这些项目不仅覆盖了珠三角的核心城市，还延伸至周边重要节点，为区域内的产业升级和经济发展提供了坚实的支撑。

除了普洛斯清远时尚科技创新谷，普洛斯在华南地区即将投入市场的新项目还包括普洛斯广州白云神山物流园、普洛斯黄埔智能供应链基地、普洛斯华南智慧供应链运营中心和普洛斯深圳龙华项目等。

“我们对华南市场充满信心，这里的需求非常旺盛。作为中国产业链最全面的区域之一，华南在供应链方面的优势能够有力支持产业发展。”朱国表示，接下来普洛斯在华南市场的业务布局将主要围绕客户需求和自身优势，进一步聚焦具有发展潜力的区域。他强调，普洛斯的目标始终是帮助客户实现降本增效，并推动所在区域的产业升级。

普洛斯清远时尚科技创新谷是产业升级的典范。原来的地块曾是一个废弃的金属厂房，属于高能耗的传统产业，就业人数约1000人，建筑面积约4万平方米。如今，这里已转型为一个智慧绿色的跨境供应链基础设施，响应了清远当地纺织服装产业的升级需求。

转型后的新园区带来了显著的变化：产业比原来的更先进、更绿色环保、更智能化，而且带动就业人数超万人，建筑面积42万平米，这两个关键指标基本上都翻了10倍。

此外，普洛斯对清远项目的定位不仅仅是服务于当地产业，而是打造一个区域性物流基础设施枢纽。据介绍，园区位于广清纺织产业园，毗邻广州、佛山和清远，这三个城市正在加速同城化发展，广东省也在统筹规划区域内产业的协同发展。广清纺织产业园的服装行业也是其中的代表，这里有产业基础，并正在加速产业升级，有序承接广州及大湾区的产业转移。

洞察跨境趋势，投资+运营再造价值护城河

物流不动产，是一个长周期的产业。优质资产的价值能否得到最大化，关键在于是否能够紧跟新经济的发展趋势。

事实上，大多数高标准仓库运营商的重点客户群在过去几年里经历了显著转变：从传统的合同物流和快递快运，逐渐转向如今蓬勃发展的跨境电商、直播电商等新兴商业平台，以及新能源汽车等新经济产业。

就拿跨境电商产业来说，这种创新的贸易方式市场潜力巨大，增长迅速，出海的产品种类不断增加，对仓库网络规划的要求也越来越高，需要更高效、集约化的仓储供应链解决方案。这种趋势带来了巨大、稳定、且具备吸引力的仓储供应链机遇。

尤其是在物流不动产行业进入下半场，面临严重的同质化挑战下，不能再单一地依赖过去的大规模资源投入。相反地，如果要增强竞争优势，不仅要对新兴产业的发展演变趋势有更前沿和精准的理解，还要深入研究客户的供应链与运营需求。这些洞察应反馈到物流仓储项目选址、设计、建设等环节，并得以进一步精益运营和不断迭代产品与服务。

以普洛斯清远项目为例，在拿地之前，普洛斯就洞察到华南地区跨境电商业务的快速增长和整合仓网布局的需求。42万平方米的庞大面积并不是每个区域都能提供的，因此在前期选址阶段，普洛斯重点考虑了跨境电商客户对面积体量和时效性的要求。在建设过程中，普洛斯又结合客户的运营需求进行了定制化改造，确保园区能够高效支持跨境电商业务。

这个大体量的园区竣工即投产，无疑显示出跨境电商客户的青睐，也是普洛斯作为头部企业打造出价值“护城河”的发展逻辑。

不止清远，普洛斯在华南、上海、青岛、宁波等多地与多家头部跨境电商平台建立了合作关系。在朱国看来，这类跨境电商平台客户的需求存在许多共性：选址通常围绕主要机场和港口，确保从园区出发一个半小时内可达；对自动化仓储设备的需求日益增加，以提高效率和操作灵活性；要为员工提供更好的工作环境，增加了对宿舍、餐厅等配套设施需求；非常重视ESG，注重降低能耗和实现可持续发展。

在参观普洛斯清远项目时，罗戈网发现园区的每一个细节都紧密围绕跨境电商的核心需求展开。例如，该园区选址距离广州白云机场不到一小时车程；针对跨境电商需求做了很多库内改造，如消防分区设计；还在园区内建了一栋配套的六层高综合楼，不仅含人才公寓、餐厅，而且可上人的屋顶后续设计作为运动休闲场地；在应用智慧化园区管理系统、打造花园式园区、计划铺设屋顶光伏发电等智慧化、低碳化方面举措更是不胜枚举。

朱国介绍，普洛斯在华南地区不仅服务于跨境电商，还为众多生产制造、生活消费和进出口贸易企业提供全方位的支持。从投资、选址、设计、建设到运营的每一个阶段，普洛斯都确保项目既满足客户的实际运营需求，又能实现投资目标，最大化双方的利益。

从此次华南最新旗舰项目布局，可以看出普洛斯一直坚持的“长期主义”战略，具体可以反映在三个关键词上：深耕中国、聚焦新经济、注重运营。将把握宏观产业趋势与日常运营细节点滴举措相结合，正在帮助这家企业在充满变化的市场环境中稳扎稳打、继续发展。