【白皮书】2018----西安仓储业新旧交替的分水岭

截止2017年底；西安全市共有各类物流企业16375家，其中外资企业308家、占比1.9%；内资企业16067家、占比98.1%；注册资金1000万元以上的3077家，全社会货运车辆15万余辆，货运站场16家。

1 西安仓储业现状

西安范围内的所有高标准仓储及部分低端库房。如图所示，西安的主要仓储聚集区在西北部，但不可忽视的是随着陕西省自贸区的揭牌及港务区、临潼现代物流园区依托公路、铁路地缘优势的强势发展，西安东北区域高标准仓储面积近年来呈现出猛增的态势

由于房地产和城市的扩容，原来包含在市区的仓库群落逐步外迁，以天台八路地区为核心，随着西部汽车城和世纪大道的繁荣、天台八路仓库群落已消失，仅留几个钉子户孤零零不成规模；

大兴路以533国储物流为代表，大兴路仓库群落已经不复存在，以曲江新区为代表，长鸣路以及等驾坡田马路地区的仓库群落也已大部分已经拆迁完成；以北郊大明宫建材市场为中轴，随着国会山项目高铁等因素，正在消退。

从以上市场变化可以得出结论、西安的仓储业正在发生着巨大的变化、从地理位置的外迁、农民仓的锐减、仓储价格的变化、租赁企业的变化，2018将成为西安仓储业的分水岭！

随着新的仓库逐步落成、西安逐渐形成三个仓储群落、在2018年从而替代原有的集中在天台八路、建章路、大明宫、田马路的仓储群落；

1 空港仓储群落

丰树西咸空港新城物流园、项目占地面积约184亩，建筑面积72,047㎡。

普洛斯普航陕西仓储服务有限公司：（机场北、机场南）空港新城周公大道以北、迎宾大道以南，占地面积435亩，建筑面积约18.3万㎡、主要建设国际化高标准的单层钢结构仓库及综合楼。

陕西瑞银申通快递有限公司：申通快递西北转运中心建成后将成为申通快递西北地区转运枢纽，预计日处理邮件达60万件，年货物流量达1.5亿票，预计解决当地就业岗位约1050个。

陕西融盛圆通速递有限公司：圆通速递西北转运中心是国际航空物流枢纽重点发展的快递物流产业， 占地面积120亩，建筑面积约5万平方米

陕西西咸新区空港新城新地物流有限公司 ：占地面积111亩，总建筑面积4.8万㎡；

咸阳宝湾国际物流有限公司：园区规划用地总面积633 亩，项目一期建设7栋高标准仓库。配备综合办公楼，食堂、宿舍，总建筑面积11.3万平方米。

空港保税区：面积0.36平方公里、已建成4万㎡高标仓、1万㎡冷库；

2 沣东仓储园区群落

普洛斯经开物流园：草滩生态区草滩七路，占地100亩、3.8万平方米，安能入驻

普洛斯沣东物流园：尚航路占地260亩、8万平方米、超宽雨棚；定位快运业

菜鸟中国智能骨干网西北核心节点： 项目将建设约14.7 万平米的电子商务物联网应用中心及电商产业配套园区  

丰树沣东物流园： 占地334 亩，总建筑面积约7 万平方米的产业园区，德邦、郑明、宝秦入驻

万纬西安沣东物流园：190亩：建筑面积：13万㎡

• 建筑形态：1栋单层库+ 4栋双层库+配套楼

嘉里物流（西北）中心， 石化大道西段110号，占地面积36500㎡，总 面积2.6万㎡

宇培西北电子商务分拨结算中心 （附冷）占地面积约182.5亩， 建筑面积22万m²，主要建设分拨中心、结算中心、电商销售中心及供应链管理平台。

松茂食品：草滩生态园（冷库）2万平方米、内置月台

3 国际港务区仓储群落

临潼宝湾国际物流有限公司：临潼区钢贸大道。园区用地总面积313亩，建设6栋高标准仓库，配备综合办公楼，食堂、宿舍，建筑面积约9.3万m²。

西安嘉浩丝路科技产业园：临潼区钢贸大道：占地面积达151亩，建筑面积超6.1万平方米、独立普通高标仓库17,858㎡、独立多温区高标冷库11504㎡；

西铁恒顺物流园： 现.面积1700亩、集装箱中心站和北侧综合铁路货场， 包含钢材、仓储、零担、冷链、铁路到达、是新亚欧大陆桥.中国西部癿重要节点

保税综合物流园规划用地6.172平方公里， 前2栋改建为“洋码头”国际申商平台， 内建成有保税加工1栋，仓库8栋，另有1栋冷库 

西北现代医药物流中心:用地面积120亩，主要为派昂医药自用配送中

心，盛前一期建成1栋6500平米，立体仓库1.9万平米， 

2 西安仓储业的变化分析

1、从2015年的仓储业分布状况来看：

西安仓储业建设标准整体偏低，仓库建筑类型多数为标准钢结构，仓库檐口高度在7米左右，仓库配备设施不全，虽大都设有雨棚和卸货平台，但建设标准偏低，无法满足未来物流企业快速发展的需求，另外，消防设施、安保系统也相对薄弱。该类仓库一般建设规模较大，占西安整体仓储面积的60%以上，属于主力仓库类型，平均租金在15-20元/平米*月，性价比高，出租率超过90%。

2、从2018年成为仓储业分割节点：

随着时间的推移，由于城市拆迁、三环内已经不能够审批仓储项目、以泾阳、空港、临潼现代物流、沣东为核心、形成了新的仓库群落；

这些仓库土地产权明晰，设防火分区，喷淋、安保等设施完备。另外，此类仓库建设方会根据其客户进行定制化建筑设计服务，配备立体货架、自动分拨系统或冷库设施等。由于设计理念超前、建设标准较高，所以此类仓储物业租赁价格较高，一般20-30元/平米*月不等；出租率在90%以上；

但2018新落成的仓储面积；面临空仓的风险；新落成的运营主体如嘉浩、宝湾、万科、宇培、平安.......对于本地仓储业态的陌生，同租赁三方物流、电商的洽谈和沟通需要时间磨合、招商团队尚不能掌控西安仓储业的动态变化；使得空置期难以把控；

从区域占比来看

西三环沿线占比30.75%，是城配和商贸的集散区

泾渭新城占比25.55%,是三方物流和电商的聚集区

北三环草滩占比18.63% 是建材、公路分拨的聚集区

西咸空港展播13.39%、是快运快递分拨的聚集区

从价格走势分析

位于绕城高速内的仓库处于供不应求的趋势，农民仓价格在15--18元/月之间；高标仓在30/元/月；

位于空港的高标仓基本在22--27元/月；根据具体租赁年限、租金支付情况，给予1-3个月的装修搬仓的免租期；

租赁面积超过5万的使用方，有较大的价格谈判空间；价格在15元/月左右；

电商对于价格的敏感度不高、但对于仓库资质有严格要求；消防、房产证等有要求

新零售（盒马鲜生、安鲜达、永辉）要求区域在西咸沣东地带、有对于恒温冷链的需求；多温层仓成为首选；

3、运营模式的区分

业务模式一：纯仓储租赁模式

代表企业：丰树、普洛斯、嘉民、万科等

这些企业为专业的工业及物流地产开发商，针对市场的发展方向，在各个重要物流节点城市拿地建仓，建成后以仓库出租为主营业务，入驻企业自行管理仓库和物流配送安排；

由于资本渠道的原因、这些企业着重在于土地增值上考虑较多、以1元/天/m²，投资回收期在12年以上；

业务模式二：仓配一体化业务模式

代表企业：招商局物流、中外运、安得等

三方物流以仓储配送一体化服务为主营业务，利用西安地理区位优势，设立西北片区分拨中心，辐射陕、甘、宁等西北五省；

由于运营业务的掌控、对仓库位置要求不苛刻；如安得位于泾阳、外运位于机场北；这些企业对于价格敏感度极高；

业务模式三：电商行业爆发、需求膨胀

随着互联网的大发展，以淘宝、京东和苏宁为代表的电商对于仓储的需求量逐步提上；

目前京东在西安的份额较大、一下依次为唯品会、日日顺、三棵松树、电商对于仓储业的需求稳定、但对于价格谈判而言、供给量的倜然增大势必会使价格有所下滑；

在京东的云仓计划中、60万㎡的云仓计划使得京东对仓储的要求剧增；输出管理、得到商贸数据、集中仓储对于个性化要求和系统提出了更高的要求；

但对于京东物流来说、云仓计划可以大幅度的使得其城市配送达到高度集约化，趋向于共配发展、利用京东高速的城市配送网络，云仓计划使得前置仓变为现实；这是京东物流战略的一盘大棋、所以未来京东有可能将成为高标仓最大的使用方；

快递业快运业发展 ，仓储业新增长点 

快递公司集体上市，改善分拨结构刻不容缓

由于顺丰三通一达以及百世的集体上市、利用好资本提高运作效率， 首先就需要考虑转运/分拣处理中心的增加、扩建和设施升级上，包括对大规模自动化分拣设备的投放。 

快递成本中占比最大的是运输成本和人力成本，而且随着时间的推移，人力成本逐年上升，到2015 年达到占比25.7%。在快递公司的转运中心，分拣的物流成本最高，占到了总成本的40%，其次才是配送成本

所以快运业、快递业将不予余力的推进中转中心的分布与运营；

在此普洛斯充分先显现了对于物流行业的前瞻性规划、设计规划较为完备、充分开率了快递业分拨的特征：双面、多门、雨棚宽度延伸、加大生活设置面积比例；预留停车场、充电位；

细节

对于公路快运类分拨仓而言，除了结构的细微变化之外、还需考虑

食宿：快运业24小时运营、员工的食宿问题未来成为仓库设施中必备条件；网络：快运业依靠的带宽需要在考虑范畴、巴枪、分拨调度对网络的依赖趋势明显；充电加油：考虑城市分拨的需要、快运业将有越来越多的新能源运营车辆、对于充电桩的要求需成为必备条件；

2018是西安仓库的分水岭

2018年新落成的标准化仓库有：普洛斯、宇培、宝湾、平安、嘉浩、万科、超过100万m²的标准化仓库落成、将给仓储市场带来巨大的影响；

原有分布区域以西安市西北角，以天台路、丰产路、西三环沿线分布居多的农民仓的拆迁是否能够转化到这些新仓；答案是否定的；前店后库的经营模式不适合整体化高标仓的运营模式；

2018年由于政府对于违章建筑严格的管理管控；新落成集体用地上的普通仓库稀缺；对于商贸分销业提出了更高的要求缩减仓库面积、将仓库搬迁至更远的地点，如原点新城；是商贸业考虑的需求； 而高标仓的需求应产生在、三方物流、电商、快运业上、

新落成面积与需求面积在2018将产生不协调的因素；但这是暂时的；未来随着盒马、安鲜达等新零售企业的崛起、对于高标仓库的需求将持续增长；

外迁

空港：由于天台八路地区与石化大道缺少纵深发展空间，该区域向空港方向迁移趋势明显；空港区域将成为三方物流西北分拨和三方西北RDC的首选位置；

沣东：菜鸟、丰树、万科、嘉里由于位置优越、价格过高、使得现有企业无法承担增长成本。该区域将成为城市共配企业、快运分拨中心和新零售企业的首选地带；

港务区：港务区由于建设用地的稀缺、已丧失成为区域分拨的先发优势、目前派昂、移动、领鲜、爱菊、保税区项目使得港务区想高端仓储发展趋势明显；如新加坡讯通、出版业基地的工业用地转商业的原因；未来仓储项目将不会在此落地；

趋势 duersi

2018年是分水岭“大跃进”式的发展使得西安仓储业在短时间发生了巨变，这个阶段的园区集中表现出了以下特点：

分水岭

园区集中爆发，形成泾阳、临潼、沣东、空港四个仓储群落；

公共仓多以外资企业为主，自用仓多由房地产、钢贸、医药类企业转型做物流园区；

对园区收益预估过高、民营企业逐步退出

外资建设运营团队缺乏物流行业相关背景；

园区规划设计多设计为纯仓储类，欠缺对公路运输业态的考虑

招商运营无策略，人才缺乏；迷信平台的价值；

资金取得成本过高、园区投资财务成本高；