【观察】北京一仓难求空置率低于3%，廊坊天津成外溢重点区域

1月11日，CBRE世邦魏理仕发布报告。

报告称，在商务园市场方面，全年净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%，其中泛中关村区域需求稳健，头部企业的扩租依旧是区域内主力需求。

| 01仓储物流市场：全年空置率低于3% 环京市场供应创新高

报告显示，2021全年，北京仓储物流市场新增供应量总计13.9万平方米，同比增长73%，但整体来看，仍然难以满足北京日益增长的仓储物流需求。

从租户变化情况来看，其升级更替颇为活跃。“电商节”过后短租腾退面积很快被租期更长、租金承受能力更高的租户消化，加之第四季度内录得电商零售及冬奥会相关第三方物流的大面积租赁成交，使得净吸纳量环比回升至约3万平方米。2021全年，第三方物流成交租赁达总成交面积61%；电商零售虽然直接租赁面积只占15%，但通过物流外包间接贡献第三方物流需求。

与此同时，在空置率及租金方面，北京仓储物流市场空置率连续两个季度环比上升至2.3%，而平均租金环比上涨0.7%至每月每平方米53.7元，租金涨幅连续两个季度低于1%，较2021年上半年明显放缓。2021全年，北京仓储物流市场空置率均维持在3%以下，推动租金以5.6%的年度增速上涨。在“城配”需求的推动下，到达中心城区更便利的马驹桥、经开区等区域租金涨幅最快，其他区域也有不同程度的增长。

值得一提的是，2021年第四季度，天津及廊坊市场共计入市四个项目合计体量43.7万平方米。全年京津廊市场新增供应总量达164.6万平方米，其中天津占44%，廊坊占48%，两地新增供应量均创历史纪录。

对于仓储物流市场的未来走势，世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部负责人李虹指出：“2022年预计北京将有35万平方米的新增供应入市，可租面积增多带动新租需求活跃。鉴于北京城内民生刚需长期占据主导地位，同时为承接2022年冬奥会，供不应求短期内仍将持续，预计明年第一季度或将迎来需求小高峰，租金持续递增。而天津、廊坊市场2022年预计入市合计172万平方米新增供应有望为租金敏感的租户提供更多环京布局的选择。”

| 02商务园区市场：全年净吸纳量同比增35% 泛中关村区域表现活跃

报告显示，2021第四季度，北京商务园区市场未录得新项目交付使用，个别项目推迟至2022年上半年入市，2021全年三个新增供应项目累计录得31.4万平方米可租面积，仅是2020年三成。

2021年第四季度，泛中关村区域各子市场继续保持活跃，录得净吸纳量3.9万平方米，自2020年下半年以来每季度净吸纳量均维持在3.5万平方米以上。头部企业的扩租依旧是区域内主力需求，迅速消化此前因部分行业波动而腾退出来的面积，区域整体空置率下降至3.7%，为近四年最低位。

从行业来看，生物医药类企业继续释放需求，加速相关定位产业园面积的去化；另外TMT（即科技、传媒和电信行业）及房地产建筑在经开区、丰台科技园以及电子城子市场也有不俗表现。

整体来看，2021年全年，北京商务园区市场净吸纳量录得53.9万平方米，较2020年全年上升35%。现有项目空置面积逐步去化下，空置率同比下降4.1个百分点至17.9%。值得一提的是，全年TMT行业依旧是需求引擎，除了互联网头部企业继续在上地、中关村软件扩张，集成电路企业也在北清路以及电子城子市场释放了需求。

而从租金方面来看，2021年全年，北京商务园区市场平均租金同比下降0.4%，较2020年降幅明显缩窄，其中泛中关村集群同比上涨3.0%，其他区域同比下降2.5%。

展望2022年市场，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽表示：“2022年，北京商务园区市场预计将新增121.6万平方米供应，迎来历史供应高峰。大批优质新项目的入市，为各区域导入数字经济和高精尖产业提供强大的空间支持，同时也将加剧部分子市场内的竞争压力。产业生态优势突出的泛中关村区域可租面积或将依然紧俏，租金仍有小幅上涨空间。此外，随着北京产业发展中心南移，经开区和大兴等南部区域的产业集群发展将逐步明朗，研发办公去化加速。但外围的类办公物业仍将面临去化压力，租金有望继续下调。”