行业篇02-从某地产物流转型尝试说起，从零开始搭建物流体系

在某某地产时，有幸参与物流中转仓体系建设项目。当时和外请咨询公司一起参与项目，学习和整理了他们搭建体系化物流的思路。从中受益匪浅，也分享给大家。结合自己的一些学习内容，通过该案例展开与大家做一个分析探讨，也借着这个方案作为行业篇的开篇对于物流行业做一个整体的介绍。

我们将物流服务内容以金字塔的形式进行展示，从上到下分别为战略层、管理层和执行层。我们从零开始搭建物流体系时，从上到下进行思考，最后建设时从下往上逐步实现。根据金字塔模式我们进行逐层分解确认。上一篇文章已做了第一部分的介绍，可以参见链接

行业篇01-从某地产物流转型尝试说起，从零开始搭建物流体系

此篇文章将简介业务管理层内容。

三、物流管理层规划-仓储规划

【持有方式】

自有还是租赁？自有的问题在于投资回报周期过长，对于货量的持续性和量要求非常高，即需要有长期的货量带来的运作来平摊使用成本。自有仓库是极大的固定资产投资，一旦购地建设，需要考虑大量后续问题，包括建设、运营。但是一旦运营成功，将是物流企业一道显著的护城河，例如京东亚洲一号对于京东物流的帮助无疑是明显的。租赁方式相对来说对于大部分制造型企业是更为适配，旺季扩仓、淡季缩仓，可以有效降低物流成本。

回到这个案例，在某某地产物流项目中，实际上有考虑是否对标某科地产做物流地产板块，毕竟商业地产也是地产。但很可惜，一来从数据测算来说，回本周期过长，利润率相对于某某地产的商品房不值一提；二来也不符合某某地产短平快的公司核心竞争力（也算是核心刚性）第三，当时没有将这个问题上升到足够的高度，毕竟老板只是拍板要做要调研，下面还没有调研就开始想从集团战略角度考虑扩宽业务板块做物流地产板块，谁敢在董事局提这种想法？在当时的环境背景，估计是没有人敢讲的。所以这个问题潜在导致了后续咨询公司招标时重落地，重技术的倾向，而不是重规划，重战略。在战略高度上差了一截。到目前某某地产也没有考虑过物流地产方向的转型。如果当年做了物流地产布局，今天有无可能像某达地产一样转身，减少对原有业务的营收依赖，很难说。

 那么自建不符合，只能采用租赁的方式。

【仓库选址】

在哪租，是一个很重要的事情，即选址问题。租赁的费用根据租赁的位置和仓库类型差异极大，除此之外选址错误带来的综合成本上升也是高的惊人。但如果真的要从技术方面进行选择选址分析，建议直接找专门的咨询公司通过软件计算，选址的复杂度如果较真没有博士水平是处理不了的。那么在大部分场景中，仓库如果没有达到一定规模，不需要专门测算的情况下，对于一般的企业和一般的租赁场景下的选择要怎么办呢？

这里有一个非常实际也折中的方案，可以说不敢说是最好，但一定是不会最差的选择，那就是在关键节点城市的物流集群地方选择。我了解到全国的物流比较集中在几个关键节点城市，而这些关键节点城市又有自发或者规划的物流集群。

北方：天津、郑州、西安；

南方：苏州、武汉、成都、广州、东莞；

在选择仓库时有几个重点区域大家可以着重去实地考察，例如武汉的东西湖区、成都的青白江区、新都区；广州黄埔区、番禺区；天津的西青区；东莞的麻涌等。

【仓库类型】

到这个步骤时我们已经想清楚在哪租了，那我们需要进一步思考我们要租什么类型的仓库？那么市面上有哪些仓库可以租赁呢？从类型来说可以分为以下几种

（1）高标仓

高标仓是相对平仓或者平库而言的，一般来说在仓库设计标准上高标仓更为严格，包括仓库结构、屋顶净高、地面承载力等。这里就不得不提在中国高标仓最大的供应商普洛斯，下图是普洛斯官网对于高标仓的简单介绍。

（2）普通仓或传统仓

相对而言租金低、场地较为随意

                        （网络图）

从服务用户角度又可以分为

（1）电商仓，特征是库内有大量传送带进行分拣，采用整进散出的形式，即按托盘入库，出库时根据消费者订单拆开，按订单进行集合配送。

（2）分拨仓，一侧为进货区，另一侧为出货区，中间进行分拣和整理作业，一般用于物流中转环节更换线路和车辆的场地。

（3）仓储仓，一般是制造型企业的仓库，服务上下游仓库和渠道，核心是仓储和备货。采用整进整出的形式，即托盘入库，再按托盘出库，仓储量大，仓储时间长的特征。

除此之外有些行业名称可以和大家做个介绍，后续在公司需要你帮忙找仓库时不至于一脸懵。

（1）丙二类：丙二类”的“丙”，是从火灾危险性分类，考虑的是生产/储存的【物品】火灾危险性；“二”则是从仓库厂房耐火等级分类，考虑的是仓库/厂房【建筑】本身起火难易程度。丙二类仓库即为，可储存丙类火灾危险性物品的、具备二级耐火等级的仓库。是一般商品要求的仓库能够达到的防火等级。（以上斜体字释意来自网络）

（2）仓库五距：

顶距：指堆货的顶面与仓库屋顶平面之间的距离。一般的平顶楼房，顶距为50厘米以上；人字形屋顶，堆货顶面以不超过横梁为准。

灯距：指仓库内固定的照明灯与商品之间的距离。灯距不应小于50厘米以防止照明灯过于接近商品（灯光产生热量）而发生火灾。

墙距：指墙壁与堆货之间的距离。墙距又分外墙距与内墙距。一般外墙距在50厘米以上，内墙距在30厘米以上。以便通风散潮和防火，一旦发生火灾，可供消防人员出入。

柱距：指货堆与屋柱的距离一般为10～20厘米。柱距的作用是防止柱散发的潮气使商品受潮，并保护柱脚，以免损坏建筑物。

堆距：指货堆与货堆之间的距离，通常为100厘米，堆距的作用是使货堆与货堆之间，间隔清楚，防止混淆，也便于通风检查，一旦发生火灾，还便于抢救，疏散物资。（以上斜体字释意来自网络）