行业篇01-从某地产物流转型尝试说起，从零开始搭建物流体系

在某某地产时，有幸参与物流中转仓体系建设项目。当时和外请咨询公司一起参与项目，学习和整理了他们搭建体系化物流的思路。从中受益匪浅，也分享给大家。结合自己的一些学习内容，通过该案例展开与大家做一个分析探讨，也借着这个方案作为行业篇的开篇对于物流行业做一个整体的介绍。

我们将物流服务内容以金字塔的形式进行展示，从上到下分别为战略层、管理层和执行层。我们从零开始搭建物流体系时，从上到下进行思考，最后建设时从下往上逐步实现。根据金字塔模式我们进行逐层分解确认。此篇文章将简介战略层内容。

一、公司层战略规划

【物流目的】

核心问题是物流目的：搭建物流体系的目的是为了满足自身物流需求还是满足社会化物流需求？满足自身多少量级的需求？每个公司都有物流战略的目的，简单来说分为两种：

一种是为了自身发展需求的物流规划，我们称之为“企业物流”。后续运作的主体是企业的物流部或者叫物流管理中心。例如制造业企业为了存放库存及周转建立的企业物流体系。主要考虑的内部的甲方爸爸，即需要满足采购、生产、渠道和销售等各部门物流需求。因此思路的特点是作为成本中心或“花钱的部门”需要考虑降本增效，考虑物流质量的监控，考虑到供应商的把控，重点是在货方面。

另一种是为了满足通过物流实现盈利或者实现社会化物流的规划，我们称之为“物流企业”。考虑的主体主要是外部的客户需求和自身市场竞争能力。这一块分工差异大，有专门做园区和仓库的企业，像普洛斯、维龙；也有专门做物流第三方的公司，例如中邮中储等。

以当时做的地产物流项目而言，应该是属于甲方的物流，即企业的物流。首先需要满足的是上游上千家供应商的家装建材配送到全国数百个楼盘的供应链体系，也就是地产内部的需求。

【投资规模】

物流投资规模举个例子，例如2018年菜鸟物流峰会，马总在会议上发言要“投入上千亿甚至几千亿”就是一种投资规模。当然，这里的发言多少有宣传的作用，不是银行转账记录。真实的情况是老板会让下面的人算投资预算大概会到什么水平，然后决定投入情况。

在这个案例中，我们做了一版自建和一版租赁方式的投资测算。成本项为仓库的购地成本、自建成本，对应的物流设施设备投入；输出项为节约的物流费用和占用上游到仓物资对应的利息费用。说明一下，当时设计的模式VMI模式，即供应商管理库存。只有仓库出库后楼盘完成签收才能视为货权转移。那么上游供应商将货物提前放到物流仓库的时间相当于是被某某地产免费占用了账期，即货物到了仓库但不算收货，要等到最终楼盘收货才能视为收货。这一延缓的时间对应的货物资金是无息占用的。这也是该项目能够内部驱动最大的利好项。

到这一步我们已经明确了做物流体系的目的和大方向的物流模式。接下来我们按照金字塔模型，进一步通过填空的方式落地。

二、业务层战略规划

【供应链设计】

首先要判断所在行业的供应链服务类型；谁是设计供应链核心服务的环节？介绍市场主要的供应链类型，第一种为推式供应链，以生产为中心，逐级推往客户；第二种为拉式供应链，以顾客为中心，预测客户需求量，围绕客户布局进行布局。当然目前在真实的商业环境中，推拉混合的供应链也是一种常见的模式。

其次要判断谁是供应链的核心链主，即哪个主体在供应链是最重要的一环，有最强大的话语权。是原材料、生产还是销售环节？举个例子，在汽车生产行业，供应链一般是围绕整车厂布局；上游的T1级别的供应商往往在整车厂周边有仓库布局。同理家电制造围绕成品工厂有大量上下游供应商和经销商仓库等物流配套设施。

在这个案例中，毋庸置疑，核心的环节是楼盘，所有的供应都必须围绕楼盘的建设和交付展开。因此在请外部物流规划咨询公司时，考核的侧重点是将全国货物围绕未来三年楼盘进行建仓。包括在建的和已经拿地的楼盘。

那我们了解到供应链的链主和上下游的搭配关系，我们思考要如何将上下游进行链接。这个时候我们需要考虑到仓库网络的设计。那么问题来了，有什么仓网类型是我们可以选择搭建的呢？

【仓网设计类型】

仓网设计：根据供应链的类型及物流目的，设计仓库与仓库之间的关系，设计整体的物流分拨体系。市面上常见的仓网模式介绍如下：

（一）单仓模式

即单仓发全国，一般情况是中小企业尤其是中小电商商家用的多。例如在义乌的小商品电商商家，在义乌一个仓通过快递发往全国消费者，商家不需要在其他地市建立仓储或者提前备货。

（二）一级仓模式

从工厂将货物分拨到全国的仓库，由全国的仓库发往下游渠道和客户。一级仓互相之间平行。这种仓网多用在供应链较为稳定，运输量较小的生产制造型企业。或者是不适合多次搬运倒转的货物。

（三）多级仓模式

工厂先将货量发到一级仓或者CDC中央仓库，从一级仓再发往下游二级仓或称之为RDC区域仓库，二级仓再往下分发到省级仓或者市级仓，由省级仓或市级仓发往对应覆盖渠道内渠道和客户。不同层级仓库之间存在上下级关系，一般都有各自的覆盖仓库对应范围。该模式在大型的生产制造企业为最普遍的模式。

（四）按动销分类-例如快慢流仓

针对货物流通的不同动销速度性质，分为快流仓和慢流仓两套或多套物流仓网体系，例如某家具卖场，小家具例如台灯等进出入库频繁，需要每日补货，那么对应走快流仓。而另外一些大型家具例如壁橱等可能一个月只需要补一次货，因此走慢流仓。

（五）按货物分类-例如大小电仓

也有大型的生产制造企业根据产品不同类型，进行不同的仓网设计。类似家电企业常见的大电仓、小电仓。大电指体积规格较大的家用电器，例如洗衣机、空调等需要通过夹抱机等设施设备进行装卸的货物；小电指热水壶、台灯等小型家用电器；会分别放置在不同的仓网进行物流周转。

那么针对某某地产这个项目的物流而言，选择单仓肯定是不可能的，全国最多的时候有一百多个楼盘在建，需要在主要楼盘所在的区域布局。接着我们思考对应的物资为建材，很多是重、大、且易损品（例如洁具）的产品，多次搬运会增加货损货失。那么也不适合多级仓的模式。因此我们重点是看一级仓模式即各地工厂围绕区域仓供货，区域仓再供应给对应覆盖区域内的楼盘。多级仓也曾让咨询公司进行测算。从直观的感知上，多级仓是不适合这种模式的。后面我们会谈到最后落地的方案。

OK，到这里我们在明确我们要做什么类型的供应链和什么层级的仓网布局后，我们可以进一步下沉到物流的管理层和执行层会涉及的问题。还是回到我们的金字塔模型。