京东千亿供应链基建的新动力

京东供应链又到了生长季。

12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获得中国证监会注册批复，成为我国首只民企仓储物流公募REITs。根据证监会及上交所公募REITs信息平台显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于12月7日申报，当月26日获得证监会发行批文，将正式开启网下询价。

据上交所披露的申报文件显示，嘉实京东仓储基础设施REIT基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积350,995.49平方米。项目资产出租率均达到100%即满租状态，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。

另一头，嘉实京东仓储基础设施REIT获批也意味着，在京东凭借规模强大供应链基础设施将自身供应链效率推至行业极致的同时，其投资价值正在获得市场认可。

“REITs加速”

客观上，我国REITs市场进入开放新阶段。

REITs(Real Estate Investment Trust)即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。

该种基金起源于20世纪60年代的美国，现在，REITs 业务已发展到全球超40个国家及地区。

自2021年6月首批REITs发行以来，我国公募REITs市场不断扩容，截至2022年11月30日，已发行上市的 REITs产品共计22只，在二级市场活跃的交投情绪带动下，REITs总市值突破800亿元。

仓储物流板块，则在整个REITs市场中占据重要位置。

从REITs分类指数看，2021年6月21日至2022年9月30 日，仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs指数涨幅相对较高，累计收益率分别为44.2%、33.7%、32.7%，大幅高于交通基础设施指数4.7%的涨幅。

从具体项目来看，已有的两单仓储物流类REITs，红土盐田港REIT与中金普洛斯REIT，均营业状况良好。从衡量不动产投资收益的资本化率(caprate)指标来看，两只REITs拟购入项目2023年度caprate较为接近，分别为5.53%(中金普洛斯REIT)、5.67%(红土盐田港 REIT)，资本化率均在5.5%以上。

背后是，REITs对于仓储物流项目的实际推动。

一方面，公募REITs作为直接融资工具，有利于盘活优质存量资产，提高直接融资比重。

另一方面，REITs为现有部分基础设施项目提供正式有效的投资退出途径。公募REITs可将基础设施转为标准化份额的流动性交易资产，为我国庞大的基础设施资产中符合要求的项目提供退出的有效机制，从而形成新的资金来源，有利于优质存量项目的有效退出与建设资金的循环有效利用，降低宏观杠杆率。这对重资产的物流业尤为重要。

此外，公募REITs是市场化定价，有利于对基础设施进行更系统、更公开的合理定价，有利于整个产业的重塑发展。

当下，REITs市场正在驶入政策红利期。

12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，要求有序推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。通过多种方式盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。12月16日，国家发展改革委新闻发言人就REITs 表示向有关方面推荐25个基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目，目前已有22个发行上市，发售基金757亿元，带动社会资本投入的新项目总投资超过4200亿元。在此基础上，将加大工作力度，指导有关方面做好项目储备和申报等工作，下一步将积极推荐符合条件的项目纳入试点范围。

12月15日，国务院办公厅关于对外印发的《“十四五”现代物流发展规划》中特别提到，在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

嘉实京东仓储基础设施REIT正是在此种浪潮下走向市场。

申报文件显示，嘉实京东仓储基础设施REIT募集项目均由京东100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。

该基金具体基础设施项目包括：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目，总估值15.65亿元。

据京东集团高级副总裁，京东产发CEO胡伟介绍，重庆项目、武汉项目和廊坊项目均为高标准仓库，项目从选址到设计施工再到运营均需符合“亚洲一号”高效智能化的软硬件基础设施要求，从而与仓库内部的商品立体化存储、大规模应用自动化设备、机器人、智能管理系统等高度契合，这也是3处项目租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年，运营整体高效稳定，且均处于满租状态的一个重要原因。

另外，3处物流园项目均位于核心物流枢纽，且背靠着京东庞大的电商交易量作为支撑。

以重庆项目为例，该项目是西南区域重要的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。项目地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地，交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速。该物流基地是经国家发改委批复的重庆市建设长江上游综合交通枢纽、国际贸易大通道而规划布局的“三基地三港区”之一。

位于重庆巴南的京东“亚洲一号”智能产业园，

也是本次REIT申报资产之一

据《重庆市现代物流业发展“十四五”规划》指出，结合全市生产力布局和综合交通体系规划，聚焦打造国内大循环的战略支点、国内国际双循环的战略枢纽，构筑“一核一环一带两片区、六通道（即’4＋2’物流通道）五枢纽多节点”的现代物流体系空间结构。

而这，只是全国性物流升级一环。

《“十四五”现代物流发展规划》中明确指出，到2025年，基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。

其中提到，要加快运输、仓储、配送、流通加工、包装、装卸等领域数字化改造、智慧化升级和服务创新，补齐农村物流、冷链物流、应急物流、航空物流等专业物流短板，增强专业物流服务能力，推动现代物流向供应链上下游延伸。

此外，《“十四五”现代物流发展规划》中提出，鼓励物流资源共享，整合分散的运输、仓储、配送能力，发展共建船队车队、共享仓储、共同配送、统仓统配等组织模式，提高资源利用效率。推动干支仓配一体化深度融入生产和流通，带动生产布局和流通体系调整优化，减少迂回、空驶等低效无效运输，加快库存周转，减少社会物流保管和管理费用。

这给了京东继续在仓储基础设施板块扩张的信心，而REITs，将成为重要辅助手段。

嘉实京东仓储基础设施REIT若能成功发行，可有效盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金。京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过3000万平方米，而京东集团旗下的物产管理集团京东产发自建仓仅满足约899万平方米供给，远无法满足京东物流的租赁需求，由此可以看出，京东REIT未来潜在发展和想象空间很大。”该公司在申报材料中表示。

“京东路径”

实际上，京东、普洛斯们纷纷奔向REITs诱因在于，物流行业正在发起一场真正的产业转型升级。

这场变革的具象之一是，仓储市场正在从普通仓走向高标仓。具体来看，两种仓储形式除了建筑本体的差别之外，高标仓在消防设施设置等级、是否设置温度控制、监控系统、通风系统等重要标准上都比普通物流仓储要求更高。

除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高，租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。

与之相对，普通物流仓储建设标准较低，空间利用率与运营效率都普遍偏低，仅可满足基本的储存需求，已经不符合当前的行业主流方向。

据中国仓储与配送协会统计，截至2021年，我国物流仓储设施总面积12亿平方米。截至2022年2季度，戴德梁行统计数据显示，中国内地高标仓存量面积为9497 万平方米。据此测算，当前高标仓存量占总物流仓储设施比重仅约8%，行业仍有巨大的结构调整空间。但从人均来看，我国的人均的仓储面积大概只有0.7平方米，是美国人均面积的两成不到。如果是高标仓差距就更加明显，美国的高标仓平均人均面积大概是我国高标仓的平均人均面积20倍以上。由此看出，未来高标仓将是租户的核心需求方向，占比会持续提升。

值得注意的是，高标仓天然的重资本属性，隔离掉了大部分对手，使得玩家非常有限。

中国物流与采购联合会研究室副主任杨达卿指出，高标仓投资周期长，投资回报率低，且很难形成规模效益，这极大抬升了入行门槛。

“做高标仓需要商业商流资源、物业资产、金融资本，缺一不可。做成之后，将提升整体供应链效率，降低成本。”杨达卿说。

效果是明显的。汇源果汁执行总裁咸晓芳透露，与京东物流合作后，汇源线上整体物流成本下降20%。另据京东物流华北分公司总经理王申志披露，双方合作后，汇源破损率下降了90%，当日达和次日达的比例上升了80%。

此种趋势下，原有传统物流地产商正在逐步退场。譬如，京东产发于今年完成了对原宇培旗下的中国物流资产（CNLP）的收购并私有化。

杨达卿认为，普洛斯靠着累积的物业资产优势，在新格局下占据一席之地；京东的长处，则在于其垂直一体化的供应链闭环，对需求把握非常清晰，彻底打通了商流资源。在西南地区仓位空置率高企情况下，京东重庆项目依旧能做到满租，就是明证。

京东也确实如此考虑。

2020年，该公司公布了新定位——以供应链为基础的技术与服务企业，并构建面向未来十年的新一代基础设施——数智化社会供应链。电商、线下零售、物流、科技、健康等，只是京东业务的外在呈现，内核仍是供应链。

由此，京东对供应链的理解，已经进化到“有责任的供应链”，从商业价值、产业价值，进一步延伸到社会价值。在传统产业转型升级的需求下，京东持续用数智化技术连接和优化社会生产、流通、消费、服务等各个供应链环节，助力供应链的数实融合，降低社会成本、提高社会效率。

背后是大量投入。财报显示，截至2022年9月30日，京东集团供应链基础设施资产规模达到1267亿元（约178亿美元），同比增幅达到65%；其中，截至2022年9月30日，京东物流运营超过1500个仓库，包含云仓生态平台上的云仓管理面积在内，仓储总管理面积超过3000万平方米。

当下，京东正推进链网融合，织起深度融合的货网、仓网、云网“三网通”体系。货网是京东全时段、全渠道、全场景的商品交易网络，是“三网通”流动的商品细胞。仓网是京东覆盖全国、辐射全球的仓储配送网络，是“三网通”坚实的设施躯干。云网是以京东云为技术服务品牌的数智服务网络，是“三网通”高效的技术神经，也是构筑货网和仓网的技术底座。

而在关键的仓网中，京东产发占据重要分量。

该公司是京东集团旗下唯一的仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目，管理园区规模超2000万平方米。其旗下建设、运营、管理的现代物流仓储项目遍布全国29个省级行政区，全面覆盖中国主要一二线城市、交通枢纽和制造业基地，已跻身中国头部仓储物流服务商行列。

“从招商阶段开始，京东产发就通过优质选址、定制化产品、综合一体解决方案，为客户提供物流基础空间，满足企业的区位、产品、配套等多种需求。在每年的618和11.11期间，面对高负荷运营，京东产发需要对于地区性交通协调，车辆管控调度及618园区内工作人员生活服务配套支持，提供大促期间的定制化物业服务，如加强安全巡逻与货物安全管控与应急办法。在行业当中，京东产发是最懂供应链与电商零售的服务商。”胡伟如此描述京东产发的运营优势。

另从策略上，该公司已形成轻重并举，双轮驱动的发展模式。重资产模式是通过产业物业资产组合获取开发利润以及租金收入，轻资产模式是通过合资资产管理平台的运营，实现资本的高效运转，并探索多元化的投资通路等新模式，体现基于资产服务资本循环的平台价值。

目前，京东产发已全面实现从内生规模扩张到服务社会的一体化开放，并与独立的物流版块一起实现重资产+轻资产协同快速发展的新格局。

“京东产发和京东物流可以通过相互配合，共同服务于京东零售商家和其他行业客户。特别是最近两年，在众多外部突变的环境下，供应链的价值正在被全行业、全社会认可，基础设施和数字技术轻重并举的供应链模式优势愈加凸显，具备数字化能力的物流基础设施已经成为区域产业转型升级的重要驱动力。经过19年来的持续投入，京东打造的这套完善的‘链网融合’新型基础设施，在底层上为推动循环流动、促进高质量发展提供了厚重而坚实的支撑。”胡伟称。

此轮REITs开闸后，将对京东产发轻重并举，双轮驱动模式产生实质性推动。

这也将成为京东供应链发展的新动力。