物流地产大盘点，谁领风骚

目前，中国物流地产依然处于普洛斯一家独大的市场状态，大部分市场被外资企业所占据，但其中也不乏像宇培、宝湾等中国本土企业，利用自身经营模式争夺一席之地。随着科技、互联网的不断发展，社会对于物流园区的需求也随之增大，在这样的市场环境下，各大资本纷纷涉足物流地产想分得一杯羹，在抢占机遇的同时带来的挑战也不容小觑。

竞争对手的逐渐增加、土地获取难度大、以及同质化等问题都是阻碍物流地产发展的重要原因。各大物流地产商找准方向用准力，建立特色经营模式，逐渐形成差异化发展，才是取胜之匙。

下面本刊就对目前中国各大物流地产商展开系列的盘点讲解，让读者能够更直观地了解中国物流地产现状。首先看看它们在中国的物流园区数量以及面积，见图1、图2。

图1（注：图中数据均来自于各企业官网进行统计得出。园区数量统计按：普洛斯截止时间2018年8月、安博截止时间2018年9月30日、宇培截至时间2018年6月、丰树截止时间2018年3月31日。没有注明截止时间的按照目前企业官网实时数据统计）

图2（注：各企业中国物流园区面积均按照官网实时数据进行统计。宇培（包含在建及待开发）、宝湾（高端仓储设施220、在建250）。各公司截止时间同（物流地产商中国园区数量表）对应）。

普洛斯是中国市场最早启动智慧物流及相关产业生态系统建设的先行者，目前依旧保持着中国最大现代产业园提供商和服务商的角色，通过多租户物流设施开发、定制开发、收购与回租、融资租赁为供应链的高效建设提供着强大支撑。随着新型商业模式的发展，电商、第三方物流等对于物流园区的建设提出了更高要求，普洛斯凭借在中国多年的管理规划经验，用好的商业模式提高投资回报率，用好的金融模式打造规模效应，为客户提供专业的现代化物流仓储需求。

嘉民于2005年以高端定制的服务模式踏入中国市场，2009年获得中投集团资金支持并成为了嘉民最大的股东，紧接着2012年又得到加拿大养老金计划投资委员会的入股，使其在中国物流地产领域强劲发展。嘉民在规模上很难与普洛斯匹敌，但通过项目开发、物业出租、物业管理、投资基金相关运作模式，以建立更高品质的物业，优质的服务以及精细化的管理赢得客户的认可。

安博在工业物流领域有着成熟的管理经验，相比于普洛斯和嘉民，安博在中国市场十分稳定，虽说在发展速度上远远不及前两者，却未发生频繁易主及危机问题，这与其谨慎保守的作风有着直接关系。安博通过工程专长、租赁管理、物业管理运作模式，为广大客户提供通用型物流设施建造和定制建造等解决方案。

丰树近几年来通过发挥其资产管理与房地产开发优势，开拓了不少的物流地产业务。丰树通过各种房地产资产类别，为投资者取得稳定高额回报，持续扩增集团位于全球的创收型资产组合，以开辟全新收入来源和实现业务多元化。目前，丰树的房地产项目遍及包括中国、美国、新加坡、日本、越南等12个国家及地区。

其他

维龙是意大利最大的工业地产物流仓储设施提供商，2018年第二季度唯品会在其华北沈阳于洪物流园扩租1.9万平方米，目前唯品会已在该园区拿下3万平方米仓储空间，该园区也成为其覆盖中国北部最大的区域物流中心。盖世理作为欧洲领先的物流地产开发商，主要为跨国公司、第三方物流、制造商等提供相关物流服务，其在中国的发展可谓是一波三折，频繁的股东变动使其发展缓慢，不过依靠精细化的服务以及高品质的环保仓储，在中国物流地产领域稳住了脚步。

宇培主要涉及物流地产、电子商务及冷链物流等业务，通过标准化实施开发、订制开发、收购与回租运营模式，搭建了覆盖全国的高效物流设施网络。宇培通过提供用户标准化现代物流仓库、项目施工能力、租赁咨询、物业管理等增值服务，拥有着像京东，菜鸟、唯品会、小米、本来生活、百世、韵达、顺丰等核心客户。

（注：表中数据来源于各企业官网财务报告，普洛斯作为外资企业中物流地产行业的领跑者；丰树则作为中游企业挤占于中国市场，本刊特搜集了两家企业的相关财务数据供读者参考。）

宝湾作为行业领先的国际物流园区开发商和运营商，通过园区功能、定制服务、增值服务以及物流核心业务，服务在物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电商仓储、供应链金融、冷链物流、医药物流等领域。为第三方物流、电商、商贸零售和制造企业提供高效优质的物流设施服务、运输服务及多种增值服务。

易商红木：资本运作，维系运营与开发

 易商集团与红木集团合并组建的易商红木，通过标准开发、定制开发、物业服务、售后回租运营模式，借助项目与基金的模式实现短时间规模的爆发式增长。此外，易商红木始终坚持拓展更多的发展渠道，虽然外部投融资异常活跃，但是易商红木内部的资本运作同样占据相当比重，通过内外的不断平衡联动，促进自身的稳定运营与新渠道开发。

百利威：多方发展，保持竞争力

 百利威拥有强大的园区拓展能力、成熟的资管团队以及全面的增值服务，与宇培、易商红木不同的是，百利威致力为电商及传统企业提供专业、集成、高效的第三方现代仓储物流服务。在仓储、物流、代运营等供应链环节上充分利用网络优势、品牌效应和运营经验，引入先进的技术设备及管理模式有效整合各类资源，提供客户一体化供应链解决方案。

其他：

除了传统的物流地产商，像万科、绿地、华夏幸福等房地产企业，也在通过自身土地资源以及资金优势在物流地产行业拓展布局；阿里巴巴、京东、苏宁等电商企业，通过自主建设物流仓库、网点以及门店等物流设施进军物流地产领域。另外，随着顺丰、三通一达、百世、德邦快递企业的成功上市，在仓配业务转型升级以及强化运输效率的需求下，也纷纷涉足物流地产。像厚朴、平安不动产等金融机构也是朝着物流地产方向大步迈进，平安不动产作为物流地产领域的后起之秀，通过房地产开发和资金配置稳固自身物流建设发展，虽然与普洛斯、宇培等巨头有很大差距，却也保持着稳步发展，相信未来也会占据更大市场。

整体看来，中国物流地产的发展仍是普洛斯、安博等外资企业占据主导地位，同时宇培、易商红木等中国本土企业也在加大步伐，迅速地壮大发展。外资企业的优势在于，国外的物流设施建设起步早，对于仓库的建设标准高，最重要的是拥有一套可以快速复制的建设标准体系，这也是外资企业能在中国市场盘踞的重要原因。

对于中国本土物流地产商而言，短板在于起步晚、仓库建筑设施老旧，另外大部分是从房地产等行业转向物流地产领域，导致企业对于物流建设信息以及技术知识的严重匮乏。不过从相关数据可以看出，中国企业近几年的发展势头也很旺盛。本土企业的优势在于，相比于外资企业更能明白客户的需求，所谓“一方水土养一方人”，对客户需求会有更精准的定位；另外像易商红木等对于外资企业的运行模式也很是了解，未来本土企业的发展前景同样值得期待。