电商一枝独秀 成为日本物流地产支柱

日本经济发展长期稳定，对待新商业模式也非常谨慎，一旦开展就能够迅速崛起，例如日本电商业，短时间内已经展现出了强大的潜力，同时也为后端的服务环节如物流等带来了更强大的后劲。

日本电商持续成长成为物流地产的主力客户

日本2018年度（2018.4～2019.3）的产业经济报告，日本国内主要流通零售产业——百货、超市、便利店、专卖店等的营业规模持续缓慢成长。日本经济发展长期稳定，产业很少会有激烈变动，造就了按部就班的步调，老百姓也很习惯于这种社会状态。因此，商业创新速度保守，大多在原有基础上转型更新，如：横滨南部批发市场，从传统的果菜批发市场转变为综合新型态批发购物市场，在凌晨时做批发市场，上午9点后做休闲零售市场，为让市民前来休闲活动，还改造一部分设施，作为临海公园与购物中心。此外，综合型新物流中心也成为连锁超市的最爱，在批发市场内完成采买、洗选截切加工、小包装加工到物流拣选作业与配送。将设施社会化，让周围地区的市民，愿意来批发市场休闲购物；制造业拜旅客的大幅增长之赐，加上亚洲地区成本高涨，让产业回流日本，资生堂、花王、松下等制造业重新在日本扩张建厂。来日本的“观光旅游业”，救起了日本经济，2018年度访日外国游客达到3,000万人，海外游客在日本的总消费约达5万亿日元，带动了日本的商业成长，2020年日本将举办奥运会，将带动更大成长，各产业加大投资力度，特别是旅馆业、药妆业、餐饮业与小家电业等。

欧美日等经济发达国家的产业发展，都是有近百年的循序渐进成长成熟阶段，各种零售业态都存在很久，已在老百姓中建立信赖感及方便性，因此就算电商发展迅速，实体零售店还是主流。日本传统的通贩市场（邮购与电视购物），是日本无店铺销售的主力，营业规模约为6万9,400亿日元，营收较前一年增加约6.6%，因电商的高度发展，通贩业也都增加了电商业务，同时，通贩业也将“专门性”（即只专注于某几类或领域的产品销售）作为武器，差别于电商业。2017年电商总营收额约为6.94万亿日元，对实体零售小卖便利店行业（约142万亿日元）营收而言，只占4.9%。但电商高速发展也是事实，特别是智能型手机的普及，它的方便性、实时性与广泛性，让手机购物成长激增。各零售企业也察觉这是新形态的业务，都在积极发展电商业务。其中，美商亚马逊的营收增长速度最高，年营收达1万3,335亿日元，Yahoo雅虎达5,965亿日元，淀屋桥照相机（YODOBASHI KAMERA）家电电商达6,805亿日元，乐天达6,803亿日元，ASKUL达到3,604亿日元，各百货店与购物中心也察觉到电商的威力，更加强O2O的连动，特别是7&i集团，除了加强新商品的开发力外，更是加强客户体验创新业态，無印良品将线下与在线结合得更完善，将电商视为营业的延伸，开设咖啡厅、进入便利店，开设旅馆等，加强体验式的感受品牌与商品魅力，而不是促销过季商品。由大型跨国商社牵头，引导旗下实体零售企业强化在线的销售，特别是综合型企业如伊藤忠（UNI超市、全家便利店等）、三菱（罗森便利店、成城石井等）、三井(QVC、SOGO、伊藤洋华堂等)等大型商社。日本便利商店行业总店数已超过5.5万门店，总销售额已达10万6,975亿日元，虽面临来客数减少，但还在拓展店面数量，未来要提升来客的频次，并加强在物品销售外的服务收入上，所有便利店企业，都在研发顾客来店的大数据搜集、无人收银的系统开发，以减轻现场店员的工作负担，同时在引进外国工作者担任店员的工作。日本超市总营业规模约为12万9,175亿日元，连续两年营收下降，目前面临的是便利店与药妆店的食品卖场大型化，竞争异常激烈。

外资物流地产VS本土物流地产

在大型都市附近的现代化高机能电商仓库持续增加，例如GLP普洛斯、PROLOGIS安博与大和DAIWA房屋等多层式现代化仓库，正在大量兴建。日本传统的仓库业大都建于港口边，有些仓库甚至已有百年历史，虽然日本仓库都很坚固耐用，但是仓库大都老旧传统，传统的仓库业有三大营业支柱，是仓库保管、陆海空物流与不动产租赁，这些收入支撑着传统的收入。

最近十多年来，外资仓库业纷纷进入日本，带来REITS不动产证券化的概念，引进低廉的金融资本，投资兴建完全符合国际物流与电商物流的现代化仓库，有更大的作业面积，高跨距的柱间，回旋式车道让高楼层都能拥有独立的码头作业空间。日本的名门企业三井不动产与三菱地所，也因应现代化发展，朝全球物流仓库业转型；此外，电商物流的需求旺盛，仓库的现代化剧增，传统老旧仓库面临改造，外资的现代化仓库需求日增，日本大和房屋从传统房屋兴建转型至现代化仓库，大型化设施需求旺盛，2017年度完工使用的仓库面积达966万平方米，较前一年增加15%。在东京都圈内的土地再开发，成为物流地产业的新目标，生鲜冷链物流仓库成为主流，东京流通中心完成拆除一栋旧物流大楼，已在2017年完工使用，并以生鲜冷链客户为主体的新物流综合大楼，以满足要求配送速度更快，流通量巨大的市场要求。东京都首都圈的仓库空置率约为4.4%，平均租金约为每坪每月4,070日元。

日本物流地产投资持续增加，许多国际大型资本公司持续投资日本物流地产，主要因为日本相对风险较低，虽然获利率相对较差，但很稳健。近年来，日本流通与物流产业加速前往东南亚发展，作为后勤的物流，正加速并购当地的物流企业以增强竞争力。中国（包括台湾地区）、越南、马来西亚、印尼、泰国、缅甸、印度、菲律宾等地区经济发展势头强劲，流通业特别是百货与超市行业的积极发展，让日本流通业独占鳌头，日通、近铁、雅玛多、邮船、扇扩等跨国供应链物流早已进驻当地市场，未来，物流的投资将会愈来愈多。