抢地大战再次来袭！“一超多强”的物流地产，区域格局终将改变……

作者 | 物流麻将胡

来源 | 物流沙龙

今日抢地大战再次来袭！ 据东莞市国土资源交易网显示，今天（10月18日）下午，网挂2017WT055号东莞市建设用地使用权挂牌出让结束，经过  15 轮竞价，最终地块以1.3729亿元花落东莞嘉田仓储有限公司。而经核实，该公司的母公司正是三年来深耕华南、布点全国的物流地产黑马：第一产业集团。

此番竞价标的位于东莞沙田镇大泥村，总面积为111040平方米，用地属性为仓储用地。从地图中我们可以看到，该地块地理位置极为优越，居深圳、广州两大城市之间，离深圳宝安机场仅30分钟车程，距广深沿江高速沙田出口和2019年即将开通的番莞高速虎门二桥均只有2公里，并且紧临东莞港，拥有得天独厚的海陆空优势。

据了解，项目所在的区域已聚集了顺丰、中通、圆通、韵达等国内一线快递公司，中外运、菜鸟、京东、递四方、飞力达等均在沙田区域开展业务运作。在土地资源极为紧缺的珠三角地区，此项目实属稀有。

项目稀有的背后是物流地产中高标仓储的紧缺。近年来，电商、大型第三方物流公司以及新零售对更高效率的需求，驱动着物流地产中高标仓储的发展。而我国高标仓储面积在仓储总面积中占比仅3%左右，物流设施仅为美国的八分之一。这说明我国还有广阔的潜在发展空间，特别是高标仓储，未来5年至少保持20%的需求增速。

那我国物流地产行业市场现状是怎样的呢？

一超多强，本土化趋势日渐明显

短短十余年，中国物流地产行业可谓是群雄逐鹿。物流地产属于资本密集型产业，前期投入大，后期回报周期长，年投资回报率在6%-8%左右，又自持土地增值，这是物流地产生意巨大的隐秘财富。一批批玩家如潮水般涌入……

外资：合资入股拿地，玩转物流基金

在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。中国物流地产犹如一场盛宴，被来自新加坡的普洛斯和丰树、美国的AMB安博置业和盖世理，澳大利亚的嘉民集团等“八国地产联军”分食着

外资善于用合资入股等方式拿地，大多还会以私募地产基金的方式提高资金周转率。

中资：本土优势明显，迎头赶上

谈到国内物流地产市场，可以用“一超多强”这四个字形容，目前虽然是外资领跑的现状，但国内民营企业的赶超力也不可小觑，本土优势明显。随着物流地产市场热度持续走高，越来越多中资开始加入这个赛道，如苏宁、京东、菜鸟等企业。

物流地产企业信息

资料来源：公司官网、戴德梁行及物流沙龙

中资比例上升，华南区竞争呈白热化

据统计，北上广深这些一线城市，2016年新增物流仓储用地指标加起来只有30万平米左右，随着在一线城市拿地越来越难，一线城市周边城市拿地开始成为开发商的主要竞争力，特别是在严重供不应求的区域。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务工业部主管罗瑾女士在接受小编采访时说：随着周边城市的土地供应逐渐收紧，一地难求，未来可能将向更外围的区域发展。

现阶段，即使一线城市用地紧张，我国物流地产的发展仍处于初级阶段，我们可以非常明显可以地感受到以下两个特征。

中资比例的上升，发展前景被看好

普洛斯被中国五大财团收购会对国内物流地产行业带来什么影响？

罗瑾女士表示：“普洛斯收购案说明中资对物流行业重视程度正在上升，也说明了大家对物流地产市场未来的发展看好；原来外资占半壁江山的物流地产市场，中资比例正大幅上升。”

中资比例的上升，这对我国物流地产行业的玩家而言是个利好。一是预计将加速国内物流地产估值的合理化，会对业内项目的获得成本构成一定压力；二是推高国内仓储土地租金。

华南区供不应求，竞争激烈

物流地产玩家一直以在华东华北区域居多，其租金持续保持着高位。罗瑾女士告诉小编，在物流地产需求方面，经济贸易发达及有区域地理优势的华南区其实并不输于华东华北区。

对于华南区区别于华东华北区的特征，罗瑾女士解释：

一、华南一线城市广州和深圳，土地供应较为有限（包括地理限制和规划限制），进入当地市场的开发商数量不及华东和华北；

二、华南一线城市周边的二线城市因为土地供应相对充沛，开发商则非常活跃。

数据来源：戴德梁行、物流沙龙

截止戴德梁行2016年第四季度统计数据显示：我国高标准仓空置率约19%，其中华南区的空置率最低，为10%。很大程度上反映了相对华东、华北区域，华南区市场供应总量处于供不应求的状态，进一步昭显着华南区在整个物流地产行业的重要性。

业内人士也表示，未来珠三角的房企将获得更多进入工业地产的机会，大量中低端产业向广东外围转移，这些企业所遗留下来的产业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机。如何把广州周边的传统乡镇经济从基建到软环境一体化改造以使其符合现代产业和城市的发展，也将成为广州工业地产的发展机会。

那么现在华南区都有哪些重量级玩家？

2016年各企业在华南地区的设施占地面积

数据来源：公司官网、年报等网上公开资料及物流沙龙

毫无疑问，像普洛斯、安博以及嘉民等物流地产巨头也深耕于华南，其中，今日刚拍到紧缺用地东莞沙田项目的第一产业集团也位列其中。

小编从其官网上发现，第一产业集团成立于2014年，在短短三年时间内已有超过2000亩的仓储用地，并迅速与法国迪卡侬、玛氏食品、格力电器、苏宁物流、菜鸟物流等国内外知名企业建立了紧密合作关系。除了在北京、武汉、杭州、重庆等一二线城市的全国布局外，第一产业集团将把华南地区做为高标准现代物流仓储设施建设的重点区域之一，项目主要分布在东莞、惠州、佛山等地，仅东莞地区项目就达10余个，可以说，第一产业集团作为中国物流仓储开发领域的新锐，已成为华南地区新增仓储用地的主力军之一。

对于今日新拍用地的项目计划，第一产业集团总经理苑志奇先生说，该项目将全力加速建设，计划于2018年下半年投产，总建筑面积达10万平方米，该项目将按高标准仓库建设，园区同时将开展冷链物流运作、智能仓储等新的业务元素，将承载项目周边、城市及区域物流仓储需求，拉动物流、制造业、创新科技、电子商务等行业的发展，成为立足东莞、辐射珠三角、连接华南区的物流枢纽，并致力成为东莞现代化、信息化、服务化仓储的标杆。

据悉，第一产业集团能在华南区拿到大量的土地资源，很大程度上是因为它善于从闲置土地资源切入、盘活闲置土地资源。比如，第一产业集团拿到的多是烂尾的，甚至很多企业都不愿意接手的土地。

除此之外，团队本土化第一产业集团更了解当地政府的政策转型驱动力，配合政府的规划去做升级改造开发竞争力优势。

在土地成本持续攀升的现状下，第一产业集团因地制宜，在核心区域既建成满足客户需求的高标仓库，也考虑到客户使用成本，开发多坡道高端仓储，提升容积率，提升客户使用效率。例如，第一产业在东莞大岭山畔山15万平米的物流园区，采用的就是这样的设计。

另外，资金使用效率和安全风险控制在开发物流地产方面很重要，第一产业集团用当地币种开发当地的资源是优于外资优势的一个因素。

据戴德梁行数据分析，2020年的物流地产市场仍将保持普洛斯一家独大、其它开发商群雄逐鹿的局面。但根据目前的市场现状来看，越来越多的中资将会逐渐取代外资占据第一梯队，而像在供不应求的华南区，如第一产业集团这样本土化的物流地产商将会越来越具有竞争力，极大可能会引跑于华南地域！ 

此文系作者个人观点，不代表物流沙龙立场

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