大武汉冷链仓库发展状况

目录

第四章 大武汉冷链仓库发展状况

第一节 大武汉冷链仓库总体情况

第二节 区域冷链仓库面积与数量情况

第三节 空置面积与空置率情况

第四节 区域冷链仓库建设状态

第五节 冷链仓库仓库类型情况

第六节 冷链仓库租金水平情况

第七节 冷链仓库建筑类型情况

第八节 冷库的楼层类型与空置情况

第九节 冷库未来建成总面积/年增长率

第十节 冷库用途与面积情况

第十一节 冷库企业用户画像分析

第十二节 园区持有者的面积排名

第十三节 冷链库市场投资建议

第四章 大武汉冷链仓库发展状况

冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。

冷链仓库（以下简称冷库）是指保管、存储冷藏冷冻类食品、相关物资等的建筑物和场所的总称。冷链仓库的目的就是为了保鲜、延长产品保质期等，因此其时间管理尤为重要。

仓小二冷库数据采集包含：武汉市医药、保鲜、冷藏、冷冻四种仓库类型。

【说明】本报告的基础数据均来源于仓小二平台。

第一节 大武汉冷链仓库总体情况

根据仓小二平台数据统计分析，当前大武汉已建成的冷库总面积为86.86万㎡，空置总面积为16.88万㎡。

不同区域冷链仓库发展差异较大。冷链物流因其时效性要求高、专业性强、对人才要求较高、人才招聘难等特点，使得区域冷链仓库的发展与交通和经济的发达情况成正比关系，交通和经济最发达的江岸区空置率最低，其次是江夏区、东西湖区、黄陂区空置率均处于中低水平，库存总量较高；蔡甸区、汉南区、交通与经济发展相对滞后，空置率均处于较高水平。而葛店希望打造“华中冷链港”而新建了一个项目，目前还没有全面展开招商工作。

第二节 区域冷链仓库面积与数量情况

从面积上分析，已建成的冷库中，江夏区冷库面积最大，为22.20万㎡，占大武汉冷库总面积1/4以上。一方面是因为江夏区公路、水路联运网，交通条件便利，能及时响应中部地区及全国范围的运输，江夏区紧邻武汉中心城区，区域内农产品、烘培食品、生鲜中心等企业已规模化，在一定程度促进了冷链物流的发展。而另外一个主要因素是白沙洲农贸大市场对冷库的大量需求。据仓小二数据统计，白沙洲农贸市场的客户所承租的江夏区冷库面积占江夏区冷库总面积的70%以上。江夏区冷库建设主要是依托市场型导向。

黄陂区冷库面积位列第二，为20.52万㎡，占大武汉冷库总面积23.62%。黄陂区依傍天河机场，航空优势突出，吸引了一众物流企业的蜂拥入市，区域内物流市场日益繁荣。加之黄陂离三环线近，做市区配送也比较方便。另一方面四季美农贸市场的建立，也推动了黄陂冷库市场的发展。

东西湖区冷库面积位列第三，为22.22万㎡，占大武汉冷库总面积23.28%。主要原因是东西湖区得天独厚的区域优势。东西湖水陆空交通网络发达，京珠高速、武荆高速、绕城高速、107国道交汇于此，沪汉蓉高速铁路、汉丹铁路贯穿其中，还拥有拥有全国大型集装箱中心站之一的武汉铁路集装箱中心站。东西湖区作为武汉市物流的集散分拨中心，是武汉物流产业最为发达、集中的区域。

从数量上分析，大武汉已建成的冷库呈现“区域分布广、二多六少”的特点，大武汉总共有28个冷库，分布在8个区域，大部分区域冷库数量都偏少，葛店、汉南区只有1个冷库，蔡甸区、江岸区、新洲区只有2个冷库。

东西湖区有9个冷库，数量最多；江夏区有7个冷库，数量排第二；黄陂区有4个冷库，数量排第三。

冷库的区域分布数量主要与区域交通和经济的发达情况成正比关系，交通和经济相对发达的东西湖区、江夏区冷库数量最多。

第三节 空置面积与空置率情况

当前大武汉已建成的冷库总面积为86.86万㎡。

其中，空置总面积为16.88万㎡，使用总面积为69.98万㎡。可以看出，当前大武汉空置总面积较低，资源较为紧张。

大武汉冷库空置总面积为16.88万㎡，黄陂区空置面积最大，为7.8万㎡；占大武汉空置总面积的46.21%；东西湖区空置面积排第二，占大武汉空置总面积的27.55%。

蔡甸区、汉南区、江岸区、新洲区的冷库空置面积较小，均在1万㎡以下；葛店空置面积为0。

第四节 区域冷链仓库建设状态

根据仓小二平台上资料显示：已建成+在建中+未开工的冷库：总面积为160.43万㎡，总数量为37个。

在建中的冷库有8个，2个分布在蔡甸区，6个分布在东西湖区，总面积达11.17万㎡。

未开工的冷库共有3个：（1）1个在葛店，该冷库面积较大，有52万㎡，是大武汉面积最大的一个冷库。预测未来该冷库的建成，将会大大提高葛店在大武汉冷库市场的影响力。

（2）1个在东西湖区，坐落于临空港物流核心区域，这座集冻品、生鲜、水果、干调于一体的“冷库粮仓”预计2020年一季度建成，届时将能提供供应链金融，交易周转与高端智能冷库线上、线下相结合的一体化冷链综合服务交易平台。据透露，该项目还将组建冷链车队。

（3）1个在汉南区，总用地面积113645.64㎡，总建筑面积96526.00㎡，物业类型有干库、冷库、大型中央厨房加工区等。

第五节 冷链仓库仓库类型情况

常见的冷库有三温仓、二温仓、医药仓、冷冻仓四种类型。从面积上看，三温仓面积最大，占已建成冷库总面积47%。二温仓、冷冻仓、医药仓面积均较少。

从数量上看，三温仓数量最多，占大武汉冷库总数量70%左右。二温仓、冷冻仓、医药仓数量均较少。

蔡甸区、葛店、汉南区、新洲区只有三温仓，葛店的三温仓面积最大，为18万㎡；东西湖区有三温仓和医药仓，东西湖区三温仓数量最多，有6个；黄陂区有二温仓和三温仓，二温仓面积最大，为18万㎡；江岸区有二温仓和冷冻仓，数量少，面积小，江夏区有三温仓、二温仓、冷冻仓，数量少，面积小。

第六节 冷链仓库租金水平情况

根据仓小二数据统计：大武汉租金均价为97.21元/㎡/月。

从区域来看，东西湖区租金均价最高，为116.90元/㎡/月，比大武汉租金均价足足高出20元左右，仓小二分析认为，东西湖区租金高主要受两个方面影响：一是区域因素，东西湖为武汉物流集散分拨中心，物流发达，市场需求旺盛，二是受库房建筑结构影响，东西湖冷库以单层高标库为主，仓库的硬件条件相对较好。

蔡甸区租金均价为95元/㎡/月，和大武汉平均水平相差无几。

其他区域租金均价明显低于大武汉平均水平，其中葛店租金均价最低，为70元/㎡/月，比大武汉租金均价低27元左右，比租金最高的东西湖区足足低了46.90元。仓小二分析认为，葛店租金低主要受三个方面影响：一是在行政规划上，葛店属于鄂州；二是区域发展缓慢、距武汉中心偏远、交通优势欠缺；三是葛店尚未形成知名度高、规模化的物流体系，结合葛店正在倾力打造“华中冷链港”的计划来看，葛店未来几年的冷链市场还是存在相当大的市场潜力。

第七节 冷链仓库建筑类型情况

冷库按建筑类型可分为四类：单层冷库、多层（电梯）冷库、楼库、双层（坡道）冷库。

大武汉冷库市场以楼库面积最大，楼库面积占总面积77.84%，远远高于其他几类的总和。

从区域来看，单层冷库绝大部分分布在东西湖区，另有少量分布在蔡甸区、汉南区、江夏区和新洲区；多层（电梯）冷库主要分布在东西湖区，另有少量分布在蔡甸区；楼库的分布较为广泛，葛店、黄陂区、江夏区都有大量楼库，东西湖区、江岸区、新洲区也有部分资源。

第八节 冷库的楼层类型与空置情况

已建成的冷库中，楼库的面积最大，空置率较低；多层（电梯）冷库的面积最少，空置率最高，市场上单层冷库的市场需求较为旺盛。

第九节 冷库未来建成总面积/年增长率

2018年大武汉冷库总面积为86.86万㎡，到了2019年大武汉冷库总面积为100.43万㎡，年增长15.62%。未来预测大武汉冷库总面积为173.03万㎡，比2019年增长72.29%。反映了未来冷库供应充足，冷库面积将在2019年以后迎来爆发式增长。

从区域来看，只有极少数区域未来有新增冷库面积，2019年有新增冷库的只有蔡甸区、东西湖区，2019年蔡甸区冷库面积将增长5.27万㎡，东西湖区冷库面积将增长8.30万㎡。

在2019年以后有冷库新增面积区域有东西湖区、葛店、汉南区，其中，葛店新增面积高达52万㎡。说明葛店未来极有可能成为大武汉冷库的崭新名片，未来的发展潜力最为巨大，结合葛店租金均价最低的情况分析：（1）3年内葛店的冷库供应会比较充足，对价格比较敏感和大面积需求用户可考虑去葛店租仓；（2）预测葛店5年后极有可能成为冷库盈利增长的另一个拐点，投资者需耐心等待时机。

东西湖区在2020年将会有12.6万平米的新增面积，这是华中地区最大的全能型冷库，项目建成后，将会提升湖北的冷链行业水平，推动湖北冷链产业升级。

汉南区在未来将会有9.65万平米的新增面积，该冷库的建成将会对推动汉南区冷链市场的发展产生积极的作用。

黄陂区、江岸区、江夏区、新洲区在2019年和未来均没有新增的冷库，这些区域未来市场供应可能会很紧张，可能导致租金上涨。

第十节 冷库用途与面积情况

根据已建成的冷库资料显示，用于出租的冷库比例最大，高达72.54%；纯自用的冷库仅占2.42%，反映了冷库市场绝大部分以出租为主，自用极少，主要是因为冷库的建设成本较大，需要较高的资金投入，大多数中小企业难以有自建冷库的实力，也从侧面反映了大武汉冷库租赁市场成熟、稳定。

第十一节 冷库企业用户画像分析

冷库企业常见的业务类型有：城市配送型、储藏型、电商宅配型、市场型、中央厨房、中央及区域配送型六大类。

从拥有或承租总面积来看，市场型冷库面积最大，有23.52万㎡，占总面积40%左右，比如：江岸区的仁和冷库、肉联，江夏区的昌晶冷储、圣宝元，都是较为大型的市场型冷库

面积排第二的是中央及区域配送型冷库，有13.16万㎡，占总面积22%左右，比如：顺丰冷链、东方海外、夏辉冷链等等

中央厨房和城市配送型冷库面积不相上下，均在10万㎡左右，占总面积16%左右。

储藏型冷库和电商宅配型冷库面积较小。

从数量上看，城市配送型冷库数量最多，有25个，占总数量40%左右，结合该类冷库总面积较小的情况来看，城市配送型冷库普遍都是小面积冷库。

数量排第二的是中央及区域配送型冷库，有17万㎡，占总数量25%以上，预测中央及区域配送型冷库拥有较大的市场。

市场型冷库、中央厨房、储藏型冷库、电商宅配型冷库数量普遍较少。

从区域来看，黄陂区、东西湖区、江夏区冷库产业结构最丰富，种类最齐全。

东西湖区拥有城市配送型、储藏型、中央厨房、中央及区域配送四类冷库企业，数量也是远远高于其他区域，且东西湖区的客户高端客户占比较大，如星巴克、麦当劳、肯德基、海底捞等等；

黄陂区拥有城市配送型、储藏型、市场型、中央厨房、中央及区域配送五类冷库企业，各类冷库面积与数量均相差不大，属于比较平均的状态。市场型冷库占比较大，主要是给四季美农贸市场做配套。

江夏区拥有城市配送型、储藏型电商宅配、市场型、中央厨房、中央及区域配送五类冷库企业。其中市场型冷库占比最大，由此可见江夏区的冷库主要依托白沙洲农贸市场而发展。因距离市区较近，有一部分客户为城市配送型。

蔡甸区和汉南区只有极少量城市配送型冷库；

江岸区有两个大面积的市场配送型冷库，主要针对的客户群体是小型的批发户；

新洲区主要以电商宅配型冷库为主，主要是有一家知名电商企业入驻。

第十二节 园区持有者的面积排名

持有冷库的企业并不多。其中，万吨持有的冷库面积最大，有18万㎡，增益冷链、四季丰华、广地、九州通、肉联、山绿、晟隆腾瑞等7家企业，均持有部分规模冷库，持有面积不相上下，均不超过10万㎡。

第十三节 冷链库市场投资建议

根据仓小二平台研究客户需求分析，建议企业未来布局冷链仓库注意如下发展：

1、共享冷库是趋势，目前中小客户一般按照流量进行计费，而传统楼库在库容利用率方面有限，因此建设单层高标自动化冷链存储物流中心以及 多层分拣中心将会成为共享冷库主要建筑载体。

2、单层高标冷库是趋势，面对大中型企业，建立立体货架存储是增加库容利用率最好办法，建立三层隔板货架是降低使用成本的有效手段，因此 作为基础设施布局商，应该尽可能考虑单层高标库建设。

3、双层高标库随着土地供给指标减少，局部区域可以建设双层冷库，每层层高净高可达8.5米，使用便利。该部分建筑形态可以满足中低端也可 以满足高端企业使用。

4、常温库基础上改造冷库是趋势，鉴于从拿地到建设冷库周期过长，为满足客户快速扩张，企业可以从现有常温库房中挑选优质库房进行冷库改 造，用于出租使用。

5、如果面向第三方市场开放的企业，建议建设可调控温区的库房，这样便于适用不同企业业务类型。

6、未来3-5年，冷链物流将会进入资本热潮，大量企业进入冷链冷库赛道布局，但布局该赛道务必考虑项目地段。

7、根据武汉市场发展，今年将会有一批老旧冷库及生鲜交易市场拆迁，因此，如何在此环境下寻找合适地块承接生鲜交易市场业务，将是一个极具挑战且高回报的投资机会。