大武汉普通库房发展状况

第三章 大武汉普通库房发展状况

本报告中普通库房的定义及特点：以存储为主要目的，且库房建筑形态低于高端库房的标准。其明显特征为：层高低于9米、月台高度低于国标（1.2-1.4米）或无月台或无升降平台、消防设施为丙二类以下，建筑类型为多层楼库，单面周转场地小于25米。当然如丙二类的单层库房，层高小于9米，但月台为非国标的库房也属于普通库房。

本报告中楼库：是指有月台和无月台的多层库房；平库：是指无月台的单层库房；高台库：是指有月台的单层库房和有月台的楼库一楼。

本报告中的库房为在仓小二平台（cangxiaoer.com）所登记的库房样本，仅用于对行业状况分析的参考。

第一节 普通库房总体情况

普通库由非高标准的常温高台库、楼库、平库组成。根据仓小二线上实时统计：大武汉普通库以楼库居多，面积高达947.38万平米，其次是平库，面积为458.44万平米，高台库面积最少，为179.46万平米。

三类建筑形态的普通库房中，空置率最低的是平库，空置率为8.40%，空置面积为38.49万平米；其次是高台库，空置率为14.99%，空置面积为26.90万平米；楼库空置率最高，达到22.86%，空置面积为216.60万平米，楼库空置率高主要是受楼库二层及以上承重小和进出货不方便的影响。

【仓小二解析】

（1）为什么平库空置率远远低于高台库空置率？

解答：从出租价格上看，平库的租金价格低于高台库，在同样地段、物流成本几乎相同的情况下，平库的使用性价比优势非常明显。以城市配送为主的前置仓及B2B配送仓所使用的车辆主要以依维柯，金杯车为主，由于周转车辆较多且这类车辆车厢底板太低，在使用月台时反而非常不便利，因此选用平库就更适合，自然平库空置率低于高台库。

（2）为什么大武汉会建设如此多的楼库，而不建设更多的平库或者高台库？

解答：无论哪个城市，从政府规划的角度而言，都是期望充分地利用土地资源，建设更多面积的建筑，即最大化利用土地面积，因此高容积率指标成为各大企业发展的紧箍咒，是企业必须完成的项目指标。另一方面，很多企业家思维较为落后，传统的企业家认为建设楼层库房可以分割售卖，另外一些企业家认为多建固定资产可以在银行抵押更多贷款，如果建楼太少则这个地块的价值就无法凸显，土地分摊的建筑成本不划算。实际上殊不知，建楼的成本和收益严重不成正比。

大武汉高台库总面积为179.46万㎡。高台库绝大部分分布在东西湖区、蔡甸区，两个区域的高台库面积相差不大，均占总面积的1/3以上，其他区域高台库存量极少。

大武汉楼库总面积为947.38万㎡。楼库主要分布在东西湖区、黄陂区，其中，东西湖区楼库面积占总面积的1/3以上，黄陂区楼库面积占总面积的1/4左右，其他区域楼库存量较少。

大武汉平库总面积为458.44万㎡。平库主要分布在蔡甸区、东西湖区、江夏区与黄陂区，其中，蔡甸区平库面积最大，占总面积的1/4左右，东西湖区平库面积排第二，占总面积的的1/5左右，黄陂区和江夏区平库面积占总面积比均在10%以上，其他区域平库存量较少。

蔡甸区：

蔡甸区域平库和楼库平分秋色，楼库面积达到106.74万平米，平库面积达到115.07万平米，最少的为高台库房，仅为66.9万平米。蔡甸的平库是所有区域中面积最大的，主要原因是蔡甸区以工业厂房居多，很多厂房业务不景气后都拿来作为库房出租。

从空置的情况看，高台库，平库，楼库的空置率均较少，主要原因是蔡甸区为较为成熟的工业聚集区，并且距离武汉市中心距离相对较近，出租价格一直处于中等水平，因此市场相对较为稳定。

蔡甸区当前高台库房主要为工业地产发展而来，建设数量也较为有限，因此空置率并不太高。相反后期篇幅中的高标库空置率会逐步上升。

东西湖区：

东西湖区历来为武汉物流中心的标杆，区域普通库面积远远高于其他区域，同时高台库和楼库的面积也在同类中居于榜首。

在东西湖区普通库房中，楼库规模达到358万平米，平库规模达到102.75万平米，高台库占72万平米；从空置面积看，楼库空置率非常大，而平库空置率最低，空置面积仅为7.8万平米，主要原因是面向客户群体为要求较低的如部分专线市场，生产型企业，中小客户等，平库从性价比方面优势非常明显，因此获得租赁市场的青睐。相反高台普通库房空置面积较多，主要原因一方面是业主期望值过高，定价几乎参照高标库价格，而市场又觉得相对高端库房性价比太低；另外一方面这部分高台库房绝大多数消防等级为丁戊类或是丙二类但不是消防喷淋系统，因此造成用户群体错位的局面。

汉南区：

汉南区域的普通库房中，楼库和平库面积和空置情况均分秋色，相对全行业而言均处于高位，几乎达到35%以上，主要原因是地理位置相对武汉市场较远所致，汉南区域地处武汉几乎最南端，距离武汉市中心距离已经达到45KM，然而所有的物流需求用户主要集中在四环线附近区域，从物流配送的角度而言，不太方便将货物运到更远的位置存储然后再运回武汉市或者物流发达的东西湖区中转。因此汉南区域的工业及物流发展相对较为滞后，并且物流成本较高。

黄陂区：

黄陂区普通库库房面积较大，区域内普通库以楼库居多，楼库面积为229.40万㎡，远远高于高台库和平库。高台库空置率极高，高于50%，招商难度较大。黄陂楼库面积大的主要原因是很多开发商建好楼库用来出售。

江夏区：

江夏区以楼库和平库居多，两者库房面积相差不大，高台库库房面积偏少。从空置率看，高台库和平库空置率偏低，市场需求较好，有望延续。

青山区：

青山区在平台统计库房并不多，究其原因是青山区主要以围绕武钢为核心的企业在布局，很多老旧厂房面临拆迁风险，同时很多厂房并无完备的产权证件，并且该区域的园区企业主要客户群为线下中小微客户群。

新洲区：

新洲区以楼库居多，楼库面积是平库面积的2倍左右，是高台库面积的5倍左右。从空置面积上看，楼库的空置面积较大，其中新洲区楼库多以出售为主。高台库和平库空置面积不分伯仲。但根据物流业集群发展的特点和新洲区地理位置看，该区域无论从楼库还是平库以及高台库都将面临着巨大的闲置风险。

汉阳区：

汉阳区近年来大力发展商业，房地产，很多传统工业园区因为城市发展拆迁，目前在平台统计出租的高台库房有7.21万平米，楼库规模达到46.84万平米，平库面积仅为6.92万平米。其中平库空置率较少，主要原因是原来的老旧产能的生产企业依旧使用较多，而楼库和高台库因为物流本身并不在汉阳区集群，面对的客户群体主要为一些市内配送或者低端的生产中小企业为主，因此空置率较高。

洪山区：

洪山区普通库库房面积较少，区域内只有楼库和平库，面积上楼库是平库的一半，两种库房的空置面积也较少，洪山区和汉阳区状况一样，只有在三环外有少量库房。

江岸区：

江岸区高台库、楼库和平库库房面积都极少，从空置率上看，均处于较高水平。这主要是因为江岸区是商业发达的中心城区，物流限行严管区域，因此此类业态将在未来逐渐被清理,但未来将可能产生新的迷你仓产品来填充中心城区对于小微客户存储应用的需求。

江汉区：

江汉区是普通库库房面积最小的一个区，区域内只有楼库一种普通库，库房面积仅有0.8万㎡，空置面积0.22万㎡。和江岸区一样，江汉区是商业发达的中心城区，土地资源宝贵，区域内以商业用地和住宅用地居多，普通库生存空间被挤压。

硚口区：

硚口区以楼库居多，楼库库房面积是高台库+平库的总和的2倍左右。从空置面积上看，硚口区高台库和平库的空置面积为0，区域内已无高台库和平库可租，市场上仅余少量楼库可租，硚口区是东西湖和汉阳的交界，地理位置优越，该区域传统的库房资源更多的被改造升级为商业用途，如孵化器，写字楼，创业园等。

第二节 大武汉普通库房租金水平

普通库因其楼层不固定（有单层、多层之分），且不同楼层价格差异大，因此仓小二分开统计了：一楼租金价格、二楼及以上租金价格。从数据看出，单层库房租金均价为21.14元/㎡/月，而多层库房的一楼租金均价为21.95元/㎡/月，略微高于单层库房的一楼租金。

多层库房的二楼及以上租金均价为12.17元/㎡/月，约是多层库房一楼租金的一半。这是因为高层在运输、搬运、装卸上存在先天性的不便，以及地面承重问题，因此租金较为便宜。

【仓小二解析】

1.在武汉普通库房中，为什么楼库一楼价格比单层库一楼价格要高？

解答：因为在楼库占比中，楼库绝大部分分布在东西湖区，占大武汉楼库总面积38%以上，且东西湖区租金普遍偏高，从而拉高了大武汉总体多层库房租金水平。

2.为什么在武汉普通库房中，总体趋势上高台楼库一楼的价格要高于单层高台库价格？

解答：造成这一现象的有两个主要原因：第一个原因是高台楼库这种库型本身较少，所以导致统计样本也较少，有些区域只有一到两个，如果其中一个价格较高，会导致总体价格高。另一个原因是有一些高台楼库一楼作为医药库使用，或中转场使用，也拉高了楼库高台库的价格，以江夏区和黄陂区尤为突出。江夏靠近光谷都是医药园区聚集，一楼的高台库价格都较高。而黄陂有两个高台楼库一楼作为快递分拨中心，价格也较高。

第三节 区域普通库房租金水平

各区域平库租金与楼库一楼租金孰高孰低不尽相同，一楼租金最高的要数高台库，楼库一楼租金＞楼库二楼及以上租金。

除开几个经济最发达、仓库资源少且不具代表性的中心城区（江汉区、江岸区、硚口区、洪山区），平库属东西湖区租金最高；楼库一楼属东西湖区租金最高；楼库二楼及以上属汉阳区租金最高、东西湖区紧跟其上，居于第二；高台库单层和多层均属东西湖区租金最高。反映了东西湖区近几年普通库房发展向好，区域库房需求持续旺盛。

第四节 区域普通库房园区情况

大武汉已建成的普通库房园区总面积为1523.96万㎡，园区总数量为424个。

东西湖区园区面积最大、数量最多，面积和数量双双占据大武汉总面积与总数量的1/3以上，东西湖区是当之无愧的普通库资源最多、规模最大的区域，物流霸主地位彰显无疑。这主要得益于东西湖区物流起步较早，物流体系成熟，市场认可度较高。

其次是是黄陂区，园区面积排第二、数量排第四，反映了黄陂区普遍是大面积的园区居多。

黄陂近几年物流产业发展势头迅猛，这主要依赖于黄陂区区域一体化发展战略：

1、西联：汉孝一体、拓展腹地

以机场为枢纽核心，通过全方位的交通联系，主动接纳孝感，加强与孝感在临空产业发展方面的合作，以临空拓展圈层的产业腹地支持航空城的发展，共同彰显航空城作为临空经济核心区的地位与作用。

2、南融：对接主城、功能提升

加快四环线、江北快速路、轨道7号线、21号线等交通廊道的建设，进一步增强黄陂与主城区的联系，通过完善提升新城的服务功能，加大承接汉正街的商贸物流功能的外溢，进一步吸纳主城区人口的外迁。

3、北带：引领鄂北、品质带动

以优质的旅游资源为基础，通过加强完善5A级景区群的旅游集散及服务功能，提升游客休闲游的时间长度，引领联动鄂北的旅游资源，形成华中地区乃至全国最具魅力的旅游目的地。

4、东延：关联新洲、补充短板

通过天阳港通道、江北快速路、四环线等交通廊道的建设，加强与新洲水运港口的对接联系，补充“铁水公空”交通联运的短板，并发挥武湖都市农业及休闲观光的带动和引领作用，推动黄陂和新洲联动发展。

蔡甸区实力也不容小觑，园区面积紧跟黄陂区，园区数量排第二，区域普通库发展势态良好，未来前景可观。

江夏区园区面积排第四、数量排第三，反映了江夏区普遍是小面积的园区居多。

作为江夏区五大工业支柱产业之一的互联网及现代物流发展势头喜人，随着阿里巴巴菜鸟网络选址金口、电子商务巨头当当网计划落户江夏庙山开发区，江夏物流的名气正式打开，并展现出了良好的发展势头。

中心城区洪山区、江岸区、江汉区、青山区、硚口区园区面积均偏小、数量均偏少，主要是受区域支柱产业结构的影响，商业战略性支柱产业地位的确立，对区域物流产业发展产生深刻影响。

第五节 园区用途分类情况

大武汉已建成的普通库房园区总面积为1523.96万㎡，园区总数量为424个。

按园区用途可将园区分为三类：出租型园区、出租&自用型园区、自用型园区。

纯出租型的园区面积最大、数量最多，面积为1416.73万㎡，占总面积92.75%，数量为390个，占总数量91.9%，远远高于其他两类园区。反映了普通库用户以租赁库房的居多，目前市场上已形成租赁关系稳定的库房租赁市场体系，投资环境良好。

第六节 园区消防等级情况

园区的消防等级有四类：丙二类、丁类、戊类、无消防。

其中，丙二类和丁类几乎平分了整个市场，二者在面积上相差无几，均占据了总面积的40%以上。从数量看，丁类消防园区数量最多，其次是丙二类，二者远远高于其他种类的园区数量。

市面上还有极少量的戊类消防园区和无消防园区，这些园区往往租金价格比较便宜，但是消防问题堪忧。

第七节 区域园区空置面积, 空置率

大武汉已建成的普通库房园区总面积为1523.96万㎡，总空置面积为259.84万㎡。

从空置率来看，汉南区的空置率最高，为36.31%，新洲区区空空置率也较高，为26.48%，汉南区和新洲区都是远城区，反映了远城区普通库市场需求偏弱，用户少的特点。

东西湖区空置面积是最多的，但空置率相对来说是较低的，空置的库房主要以楼库为主。

蔡甸区、黄陂区和江夏区是除中心城区以外空置率较低的区域，市场较为火爆。

汉阳区、江汉区、空置率相差无几，空置率均在25%以上，30%以下。洪山区、硚口区、青山区空置率最低，空置率均在10%以下，这些区域的普遍特点是：都是中心城区，受区域支柱产业结构的影响，区域本身的园区总面积就偏低，无法形成庞大的物流体系，加上很大部分库房待拆迁的原因导致空置。

第八节 普通库市场投资建议

根据仓小二平台获得的普通库房需求的客户需求数据特征建议投资者关注如下：

1、容积率要求较低时，尽可能建设单层库房，带月台为最佳；

2、容积率要求较高时，多层楼库设计，用户期望楼库不要超过4层，最佳楼层数量为2层。单层建筑面积最佳为4000平米或以上，单层面积过小时不便于规模化企业多层库房拣选作业。

3、消防资质务必达到丙二类，具有喷淋系统为佳。

4、多层楼库配备电梯时最好能考虑不同楼层用户使用电梯便利性，电梯承载至少3吨，电梯箱体尺寸要尽可能的大，具体根据项目目标市场定位而决定。

5、库与库之间的路面通道距离最低不低于20米，以便于车辆装卸及通行使用。