物流地产迎来重要窗口，如何布局抢先一步？

强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售行业以及日益成熟的大数据技术正在重置中国物流业的布局。

一小时

电商企业正在加紧前置微仓的布局，与消费者距离将缩短至三公里范围。消费者线上下单后约一小时后即可送达。

182倍

苏宁小店从2017 年的 23 家迅速攀升至 2018 年 4,177家，全年增长高达 182 倍。

3,410 亿元人民币

2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将达人民币 3,410 亿元，冷链仓储需求加剧。

1、详尽数据告诉你 重大布局机遇，错过没有下次

强劲消费引领高效物流

• 作为衡量物流产业效率的关键指标，中国的物流业成本近年来有所下降，占 2017 年 GDP 的 14.6% 。 但中国物流与采购联合会的数据显示，这一比例仍高于美国同期7.7% 的水平，表明中国在提高物流效率方面仍拥有巨大潜力。物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本。 然而，在旺盛消费力的推动下，未来几年物流企业的物流配送速度将会提升。

2、消费需要“更迅速” 前置仓崛起，手快有手慢无

前置微仓+大数据：从最后1㎞到最后1hr

• 作为推动送货速度和提升网上购物体验的重要一步，零售商正在建立一个超越前置仓的微型仓库网络，即前置微仓。其目标在于减少库存，增加日常用品和货物(如电脑、通讯和家用电子产品、快消品、新鲜和冷冻食品)，并使其与目标客户之间的送货距离缩短到3公里内。

• 大数据技术使零售商能够准确预测需求最高的产品，并在前置微仓中提前囤货。在这种情况下，交付时间可以缩短至一个小时或更少。

一线城市前置仓需求持续外溢

• 当前中国主要的零售商与第三方物流企业，如京东与顺丰，均围绕一线城市布置了大量前置仓，以满足区域内日益增长的消费力。但随着仓储空置面积与物流用地变得极为有限，前置仓的需求被不断推向距离更远的城市：

北京

• 北京的可开发仓储用地极为有限，致使其前置仓需求外溢至包括廊坊与天津的周边城市。

上海

• 上海及周边卫星城昆山与太仓的物流仓储用地均非常有限。因此当下其仓储需求已外溢至距上海 300 至 500 公里范围内的城市。

广州与深圳

• 受强劲的整体消费力与大湾区规划带动，广州与深圳的仓储需求亦不断向周边城市外溢，包括佛山、东莞与惠州。

二线城市中产阶级崛起，带来前置仓发展机遇

• 国内主要零售商战略性地将大量前置仓布局于一线城市附近，而对成都、重庆、武汉、郑州、青岛、济南、福州和厦门等中产阶级人口巨大且消费能力充足的二线城市覆盖力不足。未来一至两年，电商领导企业在成都的自建仓储设施将投入使用，届时将释放出位于新都、青白江、龙泉驿、毗都等绝佳地段的大量可租赁仓储空间。

3、新零售模式势将推动物流地产市场变革

传统思维：多项举措保证特殊库投资收益水平

• 开发商捆绑最终客户定制开发，并提高租金，签订长租约。保证经营租金收益的同时，定制租金亦高于市场水平。

• 投资人严控资产包流通性，保证资产退出收益。特殊库（定制库）比例低，不影响资产包整体流通性和议价能力，最终获得较高收益。

前置仓承接部分仓储功能区域分拨中心的功能要求也发生转变

未来趋势：开发商和资本市场逐步认可特殊库的价值

4、更加精致的餐桌 天南地北新鲜食材，冷链发展爆发期

生鲜需求增长迅速，但发展空间仍然很大

• 过去五年中，消费者对于高品质与安全可靠的生鲜需求大幅增长。作为消费频次最高的产品类型，零售商未来对该市场的关注度必然会不断增长。根据前瞻产业研究院的预测，2018年全国生鲜行业网络交易总额已达人民币2,103亿元，并将于2020年增长至人民币3,410亿元。

• 但相比需求的增长，中国的人均冷链仓储量仅为约0.1立方米，与发达市场的人均水平仍有较大差距。强劲的需求与有限的设施使零售商与物流企业开始加速对冷链仓储与设备的投资。

物流仓储市场总结与展望

仓库需求方

• 仓储功能弱化，快进快出需求增强

• 冷链等特殊类别仓库需求上涨

开发商与资本市场

• 接收到更多新的非传统市场需求

• 保持资本市场流通性

趋势与机遇

• 需求特殊性与资产流通性将进一步整合

• 多边仓库租赁流通性逐步增强

• 冷链等类别仓库租赁流通性逐步增强

展望

• 前置仓及前置微仓地产市场

附PPT图：