罗戈网
搜  索
登陆成功

登陆成功

积分  

​京东、阿里、顺丰、深国际、普洛斯大力布局的领域为什么这么火?

[罗戈导读]物流地产行业正在发生变化。

自2020年以来,随着电子商务的持续发展,制造业的稳步增长,疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动,以及政策层面大力支持,作为物流基础设施的中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐,也有很多新入局者将更多的目光从商业、写字楼转移到物流地产。

此前,疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏,不同城市间的租金出现分化,比如据戴德梁行统计,2022年第三季度,得益于有限的新增供应和活跃的租赁需求,核心物流节点城市的租金保持稳定增长,东莞、北京、太仓、上海租金环比分别上涨1.3%、1.1%、0.7%和0.7%,但涨幅均出现进一步收缩。而在空置率较高的城市,比如西安、成都、重庆、天津的租金环比分别下降了2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。

物流用地长期以来在不同城市都是显著分化的,不同市场的供求问题“因地而异”,在一线城市中,由于需求旺盛且由于土地供应紧张而使得供给受限,最终导致出现供不应求的问题;在一些供应充足的二线城市中,面临着空置率上升的风险。普通物流仓储则由于经营粗放、集约化程度低等痛点,租金及承租率压力明显大于高标仓。

但通过疫情期间的数据也可以看出,相比于酒店、零售地产、办公楼等其他物业类型,物流地产显示出了较强的韧性和抗风险的能力。

(2023年1月仓储市场保持稳定,图源:物联云仓)

物流地产快速发展获得多方助力

近年来物流地产发展的一大特点是,其快速发展得益于多方面的助力:国民经济水平不断提高,居民消费的不断升级、新消费和新零售模式的兴起推动了线上线下渠道的融合,以及电商的成长和渗透过程,而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着物流业务外包的需求上升,第三方物流规模也在稳步扩张。高新技术产业和装备制造业的高速发展,也为物流地产的成长提供新动力。

国家大力推进制造业和物流业“两业融合”、创新发展,以提高我国制造业在全球的竞争力。制造业积极与物流供应商协作,运用数字智能,优化物流线路与仓储节点,提升物流整体效率以及物流韧性,物流企业与制造企业间风险共担、利益共享的联动融合发展格局正在形成。物流地产是制造业企业的刚性需求,而高端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求增长。

相比于传统制造业,汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快,因此供应链效率尤为重要,这使得高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。

伴随B2C的线上购物需求持续攀升,垂直电商愈加重视供应链的效率及稳定,这类租户将对现代化、标准化的物流地产保持较大租赁需求,并对物流地产配备的设施提出更高要求。

现代物流地产往往处于现代物流的干线运输核心节点,出租率高、稳定性强、韧性强;由于供需存在结构性矛盾,属于天然的稀缺资产。目前国内物流地产的基金化运作模式已经相当成熟,也得到了大量机构投资者的检验,金融化程度极高,且租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。

世邦魏理仕发布的《2022年中国投资者意向调查报告》显示,2021年以来,产业地产已经超越写字楼成为投资者关注度最高的资产类别,其中近八成投资者将聚焦仓储物流。仲量联行预计,2023年亚洲新兴市场将有2590万平方米的新仓储投入使用,其中,中国物流地产最受追捧,将吸引更多来自机构投资者的资本。

仅过去的两个月间,便有不少物流地产行业的动向:消息称京东考虑将物流地产等2家子公司上市,各自筹集约10亿美元;嘉实京东仓储基础设施REIT吸金近720亿元;亚洲最大物流地产平台ESR宣布将中国境内三大物流项目打包成REIT在上交所上市;黑石旗下中国房地产平台龙地宣布,即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购……

中国物流地产,一超多强伴随多样化竞争

物流地产包含物流园区(核心载体)、物流仓库、配送中心、分拨中心等,具备一定的土地规模,对交通条件要求较高,大量集中于交通枢纽节点,并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系,是物流供应链的重要环节。

随着仓储需求日渐凸显,物流地产受到多方关注,房地产、电商、金融机构、零售等企业纷纷涌入,物流地产进入多样化竞争的阶段,其中不容忽视的是电商阵容,以阿里系、京东系为首的电商企业正发力自建仓储领域,他们有着齐全的上下游链条渠道与源源不断的仓储需求;顺丰、三通一达等物流企业也在物流地产领域动作频频,他们的优势是能满足专业化、个性化的物流服务需求。几方阵容有各自的竞争优势。

中国物流地产行业呈现“一超多强”的竞争局面,普洛斯作为国内最大的物流地产商具有绝对的领先地位,同时国内物流地产商和诸多新入局者稳健发展,规模和竞争力也在逐步提升。

下面两张图分别显示了2020年、2022年第一季度中国物流地产商市占率情况,可以看出市占率排名出现了变化,市占率最高的仍为普洛斯,但份额出现缩小,不足整个市场的四分之一,2022年第一季度其他九强依次为万纬、宝湾、易商、安博、宇培、丰树、嘉民、深国际、京东,TOP10市占率合计为66.21%(2020年TOP10市占率合计为73%),行业集中度较高,但已出现下降。

京东由2020年的前十开外,增长为2022年第一季度第十位;平安由2020年的第九位,跌至2022年第一季度的第十二位,除此之外前十强的企业组成非常稳定。

由于中国物流地产总份额2022年第一季度相比2020年有较大提升、强有力的入局者增多,所以市占率下滑不代表某公司拥有的物流地产总面积减少,市占率上升一定代表某公司拥有的物流地产总面积明显提升。与2020年相比,2022年第一季度以下企业实现了排名上升和市占率增高:易商(上升两个位次,增高0.68个百分点)、安博(上升两个位次,增高0.96个百分点)、嘉民(排名不变,增高0.08个百分点)、深国际(上升一个位次,增高1.67个百分点)、京东(闯入前十强),其中市占率提升最高的是深国际。

(图源:华创证券)

(图源:国盛证券)

全行业呈现蓬勃发展态势。以深国际为例,作为深圳市属直管企业中唯一一家以收费公路、现代物流、港口及环保为主业的国有产业集团,其“十四五”战略规划表示,以物流园区为核心,运营规模跻身深圳第一和湾区前三并力争进入全国前五。2022年,深国际综合物流港立足深圳、布局全国,在佛山、海口、南昌、武汉等地竞得多个项目,成功收购乾龙资产包,开辟大湾区“第二主场”,累计获地突破万亩,高标仓市场占有率排名较2021年上升一位至行业第八。

发展呈现分化态势,核心城市高标仓需求旺盛

我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾,在电商、第三方物流、制造业快速发展的背景下,需求缺口较大,高标仓具备极大的发展潜力。

高标仓,即“高标准仓储物流设施”,它不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”,而是起到了资源提供者的角色,身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能,处于物流的中心枢纽。

目前,我国高标仓客户主要是消费企业、高端制造业和第三方物流。由于电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级,高标仓的需求非常旺盛;此前新冠疫情加速培育了消费者线上购买的习惯,并为零售商供应链管理带来了结构性转变,许多零售商、供货商以及电商企业都对高标仓有了更多需求。

近几年B2C已成为我国网购的主要模式,B2C物流呈现多批量、小批次的特点,对高标仓的需求相比于C2C更高。当日达、次日达和同城配送等时效产品的兴起,也迫切需要高标仓作为其后台运营的基础设施支撑。

由于电商、高端制造业和第三方物流等领域对于高标仓的需求高涨,高标仓发展分化,旺盛的需求多集中于核心城市,而且核心城市常处于供不应求的状态。我国高标仓及客户的旺盛需求主要集中在这几大区域:

长三角地区:以上海为中心、辐射周边昆山、苏州、无锡、太仓、南京、杭州等地;

珠三角地区:以广州、深圳为中心,包括周边东莞、惠州、佛山等地;

环渤海地区:以北京、天津为中心,包括周边廊坊、保定、青岛、济南、大连等地;

西南地区:重庆、成都;

中部地区:武汉、郑州等。

粤港澳大湾区:香港、澳门等地。

以粤港澳大湾区为例,其物流设施投资市场近年来快速升温。疫情影响下,电商消费习惯的养成,加上进出口需求的复苏,和不断释放的政策利好,叠加出口导向型经济发展突出带来的旺盛进出口需求,粤港澳大湾区高标仓市场保持着良好的发展势头,将迎来更多投资机会。

近年来高标仓增长快速,2018年第二季度至2020年第二季度,高标仓面积季度增速平均为24%。

(图源:华创证券)

可持续发展,打造绿色建筑、零碳园区

上文介绍了中国物流地产市场格局日趋成熟,而随着越来越多投资者入场,利润空间开始变小、投资回收期变得更长,这使得低碳运营、实现降本增效,成为物流地产新的增长点。其中,为了降低能源费用,各类市场参与者主要从仓库的建设入手,主流措施包括安装屋顶光伏、储能系统、智能电表、水循环利用设施等。

如今,投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来,将ESG(即环境、社会和治理)的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。比如,万纬提出了践行ESG的“3+4+N”路径规划,从低碳仓储及冷链服务、科技赋能安全管理、提升企业管制透明性3个着力点入手,以管理理念转换、智慧冷链管理、绿色建筑、零碳圈作为4个重要抓手,实际开展N个减碳行动。

2022年3月,京东“亚洲一号”西安智能产业园获得由北京绿色交易所和华测认证(CTI)颁发的碳中和认证双证书,成为国内首个“零碳”物流园区。

2022年9月,耐克正式宣布在中国物流中心启动分布式风力发电项目建设,2023年年初建成并投入使用后,耐克中国物流中心将实现100%可再生能源电力覆盖,届时耐克中国物流中心也将成为中国首个“风光一体化”零碳智慧物流园。

2022年12月,联合利华中国合肥物流园获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED净零认证中,零能耗和零碳两项指标的认证,这也是亚洲首个获得双认证的物流项目。同样在12月,普洛斯东莞新沙物流园通过了“净零碳建筑认证评价体系”评审,并获得“卓越级”净零碳建筑认证证书,成为国内率先达到“净零碳建筑认证评价体系”最高级别的物流园区项目。

REITs火爆

REITs简而言之是指优质不动产资产的上市,我国公募REITs涵盖的基础设施领域已包括高速公路、污水处理、垃圾发电、仓储物流、保障房、产业园区等多种类型,所有类别中仓储物流REITs的资产收益率较高。

物流园(物流地产)是物流与地产的混合业态,其中运营简单的仓储类设施最适宜构建公募REITs。从海外市场经验看,仓储类REITs起步较早,目前已成为非常成熟的REITs产品,体量较大,派息较高,抗风险能力较强且投资收益较高。国内仓储设施存量规模大,而高标仓因高标准、稀缺性等推动租金显著高于普通仓库,盈利能力强且持续提升。相较庞大的存量高标仓资源,仓储类REITs发展空间很大。

2023年1月9日,上交所官网发布公告,今年1月5日起发行的嘉实京东仓储物流REIT认购申请确认比例结果出炉,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购份额204.37亿份,总认购金额达到718.16亿元,足以看出机构和普通投资者的认购踊跃。而此前已发行的两只仓储物流REITs——中金普洛斯REIT与红土创新盐田港REIT自上市以来均涨势喜人。

同样在2023年1月,南山控股(旗下拥有知名物流园区开发商和运营商宝湾物流)在接受调研时表示,宝湾物流公募REITs预计将于2023年内完成整体发行工作。

免责声明:罗戈网对转载、分享、陈述、观点、图片、视频保持中立,目的仅在于传递更多信息,版权归原作者。如无意中侵犯了您的版权,请第一时间联系,核实后,我们将立即更正或删除有关内容,谢谢!
上一篇:十年间首次增容,北京物流地产市场何去何从?
下一篇:京东“亚洲一号”,大家都能投资分红了!
罗戈订阅
周报、半月报、免费月报
1元 2元 5元 10元

感谢您的打赏

登录后才能发表评论

登录

相关文章

2024-04-20
2024-04-19
2024-04-19
2024-04-19
2024-04-19
2024-04-19
活动/直播 更多

第1期网络货运产业高层次人才研修班招生通知

  • 时间:2024-04-27 ~ 2024-04-27
  • 主办方:工信部、甄运智库
  • 协办方:罗戈研究、网络货运平台指南

¥:7980.0元起

报告 更多

物流园区实战报告合辑: 定位策划 · 规划建设 · 平台建设 · 经营宝典(电子版)

  • 作者:云鹄

¥:99.0元