​京东、阿里、顺丰、深国际、普洛斯大力布局的领域为什么这么火？

自2020年以来，随着电子商务的持续发展，制造业的稳步增长，疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，以及政策层面大力支持，作为物流基础设施的中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐，也有很多新入局者将更多的目光从商业、写字楼转移到物流地产。

此前，疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏，不同城市间的租金出现分化，比如据戴德梁行统计，2022年第三季度，得益于有限的新增供应和活跃的租赁需求，核心物流节点城市的租金保持稳定增长，东莞、北京、太仓、上海租金环比分别上涨1.3%、1.1%、0.7%和0.7%，但涨幅均出现进一步收缩。而在空置率较高的城市，比如西安、成都、重庆、天津的租金环比分别下降了2.3%、1.9%、1.9%和1.1%。

物流用地长期以来在不同城市都是显著分化的，不同市场的供求问题“因地而异”，在一线城市中，由于需求旺盛且由于土地供应紧张而使得供给受限，最终导致出现供不应求的问题；在一些供应充足的二线城市中，面临着空置率上升的风险。普通物流仓储则由于经营粗放、集约化程度低等痛点，租金及承租率压力明显大于高标仓。

但通过疫情期间的数据也可以看出，相比于酒店、零售地产、办公楼等其他物业类型，物流地产显示出了较强的韧性和抗风险的能力。

（2023年1月仓储市场保持稳定，图源：物联云仓）

物流地产快速发展获得多方助力

近年来物流地产发展的一大特点是，其快速发展得益于多方面的助力：国民经济水平不断提高，居民消费的不断升级、新消费和新零售模式的兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗透过程，而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩张。高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流地产的成长提供新动力。

国家大力推进制造业和物流业“两业融合”、创新发展，以提高我国制造业在全球的竞争力。制造业积极与物流供应商协作，运用数字智能，优化物流线路与仓储节点，提升物流整体效率以及物流韧性，物流企业与制造企业间风险共担、利益共享的联动融合发展格局正在形成。物流地产是制造业企业的刚性需求，而高端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求增长。

相比于传统制造业，汽车、机械、电子通讯、计算机等高端制造业的产品结构较为复杂、供应商众多、产品更新迭代快，因此供应链效率尤为重要，这使得高端制造业也成为了高标仓的重要租户群体。

伴随B2C的线上购物需求持续攀升，垂直电商愈加重视供应链的效率及稳定，这类租户将对现代化、标准化的物流地产保持较大租赁需求，并对物流地产配备的设施提出更高要求。

现代物流地产往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高、稳定性强、韧性强；由于供需存在结构性矛盾，属于天然的稀缺资产。目前国内物流地产的基金化运作模式已经相当成熟，也得到了大量机构投资者的检验，金融化程度极高，且租金回报率显著高于商业、写字楼等资产。

世邦魏理仕发布的《2022年中国投资者意向调查报告》显示，2021年以来，产业地产已经超越写字楼成为投资者关注度最高的资产类别，其中近八成投资者将聚焦仓储物流。仲量联行预计，2023年亚洲新兴市场将有2590万平方米的新仓储投入使用，其中，中国物流地产最受追捧，将吸引更多来自机构投资者的资本。

仅过去的两个月间，便有不少物流地产行业的动向：消息称京东考虑将物流地产等2家子公司上市，各自筹集约10亿美元；嘉实京东仓储基础设施REIT吸金近720亿元；亚洲最大物流地产平台ESR宣布将中国境内三大物流项目打包成REIT在上交所上市；黑石旗下中国房地产平台龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购……

中国物流地产，一超多强伴随多样化竞争

物流地产包含物流园区（核心载体）、物流仓库、配送中心、分拨中心等，具备一定的土地规模，对交通条件要求较高，大量集中于交通枢纽节点，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，是物流供应链的重要环节。

随着仓储需求日渐凸显，物流地产受到多方关注，房地产、电商、金融机构、零售等企业纷纷涌入，物流地产进入多样化竞争的阶段，其中不容忽视的是电商阵容，以阿里系、京东系为首的电商企业正发力自建仓储领域，他们有着齐全的上下游链条渠道与源源不断的仓储需求；顺丰、三通一达等物流企业也在物流地产领域动作频频，他们的优势是能满足专业化、个性化的物流服务需求。几方阵容有各自的竞争优势。

中国物流地产行业呈现“一超多强”的竞争局面，普洛斯作为国内最大的物流地产商具有绝对的领先地位，同时国内物流地产商和诸多新入局者稳健发展，规模和竞争力也在逐步提升。

下面两张图分别显示了2020年、2022年第一季度中国物流地产商市占率情况，可以看出市占率排名出现了变化，市占率最高的仍为普洛斯，但份额出现缩小，不足整个市场的四分之一，2022年第一季度其他九强依次为万纬、宝湾、易商、安博、宇培、丰树、嘉民、深国际、京东，TOP10市占率合计为66.21%（2020年TOP10市占率合计为73%），行业集中度较高，但已出现下降。

京东由2020年的前十开外，增长为2022年第一季度第十位；平安由2020年的第九位，跌至2022年第一季度的第十二位，除此之外前十强的企业组成非常稳定。

由于中国物流地产总份额2022年第一季度相比2020年有较大提升、强有力的入局者增多，所以市占率下滑不代表某公司拥有的物流地产总面积减少，市占率上升一定代表某公司拥有的物流地产总面积明显提升。与2020年相比，2022年第一季度以下企业实现了排名上升和市占率增高：易商（上升两个位次，增高0.68个百分点）、安博（上升两个位次，增高0.96个百分点）、嘉民（排名不变，增高0.08个百分点）、深国际（上升一个位次，增高1.67个百分点）、京东（闯入前十强），其中市占率提升最高的是深国际。

（图源：华创证券）

（图源：国盛证券）

全行业呈现蓬勃发展态势。以深国际为例，作为深圳市属直管企业中唯一一家以收费公路、现代物流、港口及环保为主业的国有产业集团，其“十四五”战略规划表示，以物流园区为核心，运营规模跻身深圳第一和湾区前三并力争进入全国前五。2022年，深国际综合物流港立足深圳、布局全国，在佛山、海口、南昌、武汉等地竞得多个项目，成功收购乾龙资产包，开辟大湾区“第二主场”，累计获地突破万亩，高标仓市场占有率排名较2021年上升一位至行业第八。

发展呈现分化态势，核心城市高标仓需求旺盛

我国物流地产行业存在“总量多、人均少”的矛盾，在电商、第三方物流、制造业快速发展的背景下，需求缺口较大，高标仓具备极大的发展潜力。

高标仓，即“高标准仓储物流设施”，它不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，而是起到了资源提供者的角色，身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能，处于物流的中心枢纽。

目前，我国高标仓客户主要是消费企业、高端制造业和第三方物流。由于电商份额正在快速扩张、传统零售行业集中度持续提升、第三方物流业务繁荣发展以及制造业向高端化升级，高标仓的需求非常旺盛；此前新冠疫情加速培育了消费者线上购买的习惯，并为零售商供应链管理带来了结构性转变，许多零售商、供货商以及电商企业都对高标仓有了更多需求。

近几年B2C已成为我国网购的主要模式，B2C物流呈现多批量、小批次的特点，对高标仓的需求相比于C2C更高。当日达、次日达和同城配送等时效产品的兴起，也迫切需要高标仓作为其后台运营的基础设施支撑。

由于电商、高端制造业和第三方物流等领域对于高标仓的需求高涨，高标仓发展分化，旺盛的需求多集中于核心城市，而且核心城市常处于供不应求的状态。我国高标仓及客户的旺盛需求主要集中在这几大区域：

长三角地区：以上海为中心、辐射周边昆山、苏州、无锡、太仓、南京、杭州等地；

珠三角地区：以广州、深圳为中心，包括周边东莞、惠州、佛山等地；

环渤海地区：以北京、天津为中心，包括周边廊坊、保定、青岛、济南、大连等地；

西南地区：重庆、成都；

中部地区：武汉、郑州等。

粤港澳大湾区：香港、澳门等地。

以粤港澳大湾区为例，其物流设施投资市场近年来快速升温。疫情影响下，电商消费习惯的养成，加上进出口需求的复苏，和不断释放的政策利好，叠加出口导向型经济发展突出带来的旺盛进出口需求，粤港澳大湾区高标仓市场保持着良好的发展势头，将迎来更多投资机会。

近年来高标仓增长快速，2018年第二季度至2020年第二季度，高标仓面积季度增速平均为24%。

（图源：华创证券）

可持续发展，打造绿色建筑、零碳园区

上文介绍了中国物流地产市场格局日趋成熟，而随着越来越多投资者入场，利润空间开始变小、投资回收期变得更长，这使得低碳运营、实现降本增效，成为物流地产新的增长点。其中，为了降低能源费用，各类市场参与者主要从仓库的建设入手，主流措施包括安装屋顶光伏、储能系统、智能电表、水循环利用设施等。

如今，投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG（即环境、社会和治理）的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。比如，万纬提出了践行ESG的“3+4+N”路径规划，从低碳仓储及冷链服务、科技赋能安全管理、提升企业管制透明性3个着力点入手，以管理理念转换、智慧冷链管理、绿色建筑、零碳圈作为4个重要抓手，实际开展N个减碳行动。

2022年3月，京东“亚洲一号”西安智能产业园获得由北京绿色交易所和华测认证（CTI）颁发的碳中和认证双证书，成为国内首个“零碳”物流园区。

2022年9月，耐克正式宣布在中国物流中心启动分布式风力发电项目建设，2023年年初建成并投入使用后，耐克中国物流中心将实现100%可再生能源电力覆盖，届时耐克中国物流中心也将成为中国首个“风光一体化”零碳智慧物流园。

2022年12月，联合利华中国合肥物流园获得美国绿色建筑委员会颁发的LEED净零认证中，零能耗和零碳两项指标的认证，这也是亚洲首个获得双认证的物流项目。同样在12月，普洛斯东莞新沙物流园通过了“净零碳建筑认证评价体系”评审，并获得“卓越级”净零碳建筑认证证书，成为国内率先达到“净零碳建筑认证评价体系”最高级别的物流园区项目。

REITs火爆

REITs简而言之是指优质不动产资产的上市，我国公募REITs涵盖的基础设施领域已包括高速公路、污水处理、垃圾发电、仓储物流、保障房、产业园区等多种类型，所有类别中仓储物流REITs的资产收益率较高。

物流园（物流地产）是物流与地产的混合业态，其中运营简单的仓储类设施最适宜构建公募REITs。从海外市场经验看，仓储类REITs起步较早，目前已成为非常成熟的REITs产品，体量较大，派息较高，抗风险能力较强且投资收益较高。国内仓储设施存量规模大，而高标仓因高标准、稀缺性等推动租金显著高于普通仓库，盈利能力强且持续提升。相较庞大的存量高标仓资源，仓储类REITs发展空间很大。

2023年1月9日，上交所官网发布公告，今年1月5日起发行的嘉实京东仓储物流REIT认购申请确认比例结果出炉，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购份额204.37亿份，总认购金额达到718.16亿元，足以看出机构和普通投资者的认购踊跃。而此前已发行的两只仓储物流REITs——中金普洛斯REIT与红土创新盐田港REIT自上市以来均涨势喜人。

同样在2023年1月，南山控股（旗下拥有知名物流园区开发商和运营商宝湾物流）在接受调研时表示，宝湾物流公募REITs预计将于2023年内完成整体发行工作。