倚 REITs 之势，仓储物流公募 REITs 正扬帆起航

我国仓储物流公募 REITs 已开启试点：按照底层资产划分，我国首批试点公募 REITs 中的中金普洛斯 REIT 及红土盐田港 REIT 均属于仓储物流类。模式上两者 倾向于日本、新加坡模式，即单支 REIT 仓库数量较少、单仓面积较大。收益上 两者预期年现金流分派率位于 4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。

受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地 产市场蓬勃发展: 1.因具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点， 我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%）较购物中心（4%-6%）、长 租公寓（2%-3%）等资产更高。2.伴随着全球产业链上下游协作程度加深，跨 境贸易对物流企业运输效率及仓配能力提出更高要求，进一步拓宽物流地产行业 发展空间。3.国内居民消费升级下电商及快递行业高速发展，推动物流地产需求 加速释放。4.近年来国家就税收、供地、融资等方面对仓储物流行业扶持力度加 强，利于加速构建高质量物流基础设施网络体系，促进经济转型升级。 

相较于强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间：1.当前我国 已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显：人均仓储面 积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距；冷链物流行业市场集中度 偏低，行业内缺乏主导企业。2. 新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成 本较高等挑战。3.此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减，土地 置换时间成本较大；同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。 

海外典型物流地产 REITs 产品介绍：从海外发达经验来看，1.物流地产公募 REITs 于疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。近年来股息率位于 3.6%上下且波 动率较低，吸引大量国家主权基金、养老基金及保险资金等长期资本入局。2. 业务规模及运营能力是物流地产可持续发展的重要保障，公募 REITs 为物流地产 提供重要金融支持，融资渠道的打开加速行业整合力度。 

市场需求及消费升级倾向下，预计我国物流地产行业集中度加剧或成为必然趋 势：1.部分主流房企已通过合资、战略合作、收并购等形式陆续打入物流地产市 场。除自身多元化转型升级需要外，物流地产与生俱来的“地产基因”及行业供 需不匹配等因素驱动房企开辟物流地产新赛道。2.我国物流资产多为市场化企业 持有，相比于基建项目，物流标的资产证券化操作可行性更强。可以预见于国内 公募 REITs 加速起航的背景下，物流地产行业集中度加剧或将成为必然趋势。